Die Kündigung des Mietvertrags ist ein sogenanntes einseitiges Rechtsgeschäft, da sie nur von einer Vertragspartei (Mieter oder Vermieter) erklärt werden kann. Sie enthält eine Willenserklärung, die auf die einseitige Auflösung des Mietvertrags gerichtet ist. Voraussetzung für die Auflösung des Vertrags ist, dass der Kündigende auch ein entsprechendes Kündigungsrecht (= Kündigungsgrund) hat. Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie wird daher erst mit Zugang beim Mieter bzw. Vermieter wirksam. Die Kündigung ist in die Zukunft gerichtet und grundsätzlich bedingungsfeindlich, d.h. sie kann nicht mit einem "wenn" versehen werden.
Für Mieter und Vermieter besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag ordentlich oder außerordentlich zu kündigen. In beiden Fällen muss für die Kündigung ein bestimmter Grund vorliegen. Außerdem bestehen für die ordentliche Kündigung bestimmte Kündigungsfristen.
Häufig gefragte Themen in diesem Zusammenhang sind die Mieterhöhung durch den Vermieter, die Nebenkostenabrechnung und Lärm durch andere Mieter.
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