1. Aus der Erklärung erkennbarer Wille zur Kündigung
Die kündigende Vertragspartei muss ausreichend deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie das Mietverhältnis beenden will. Die Auslegung der Erklärung bestimmt sich nach den allgemeinen Auslegungsregeln des BGB.
| Achtung: |
| Die Kündigung ist bedingungsfeindlich. Nicht möglich ist es daher zum Beispiel, nur für den Fall zu kündigen, dass bis zum Kündigungstermin eine andere Wohnung gefunden wurde. |
2. Von wem muss die Kündigungserklärung abgegeben werden?
a) Gibt es nur eine Person, die Mieter bzw. Vermieter ist, so gibt es keine Probleme.
b) Wenn auf der Mieter- bzw. Vermieterseite mehrere Personen stehen, muss die Erklärung z.B. von allen Vermietern gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Kündigung muss allen Mietern gegenüber unmittelbar und im zeitlichen Zusammenhang erfolgen. Kann z.B. einem von mehreren Mietern nicht gleichzeitig gekündigt werden, so fehlt es bei einer Zeitdifferenz von einem Monat an der Unmittelbarkeit.
| Achtung: |
| Wenn eine Hausverwaltung für den Vermieter arbeitet, kann problematisch sein, wer eigentlich Vertragspartei geworden und damit zur Kündigung berechtigt ist. Geht dies nicht erkennbar aus dem Mietvertrag hervor, ist im Zweifel die bei Vertragsschluss tätige (juristische) Person selbst Vermieter geworden (siehe auch unter 'Vertragsparteien'). |
| Tipp: |
| Im Mietvertrag kann eine gegenseitige Empfangsbevollmächtigung hinsichtlich der Mietparteien vereinbart werden. |
3. Welcher Form bedarf die Kündigungserklärung?
a) Grundsätzlich gilt, dass die Kündigung keiner besonderen Form bedarf, es sei denn es ist im Mietvertrag etwas anderes vereinbart.
| Achtung: |
| Wird die Kündigung seitens eines Anwaltes oder eines anderen Bevollmächtigten ausgesprochen, so muss wegen § 174 BGB dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht beigefügt werden. |
b) Eine Ausnahme gilt bei der Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum. Hier schreibt § 568 BGB die Schriftform vor. Dies gilt für alle Arten der Kündigung sowohl für Mieter als auch für Vermieter.
4. Die Kündigungserklärung muss dem Vermieter/Mieter zugehen
Das heißt nichts anderes, als das der Empfänger Kenntnis von der Kündigung erlangen muss. Wird dem Anwalt des Empfängers zugestellt und liegt bei diesem lediglich eine Prozessvollmacht (d.h., keine Vollmacht zur Entgegennahme außerprozessualer Willenserklärungen) vor, so ist die Kündigung nicht wirksam zugegangen.
| Tipp: |
| Es empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein oder die Zustellung durch Boten (= Zeuge für Zugang). Hinterlässt der Postbote allerdings lediglich eine Nachricht im Briefkasten, ist die Kündigung nicht zugegangen. |
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