Sozialklausel Kündigung Mietvertrag Fortsetzung Härtegrund Mietrecht

Auch wenn der Vermieter eine an sich wirksame Kündigung ausgesprochen hat, muss der Mieter die Wohnung nicht räumen, wenn in seiner Person ein Härtegrund gegeben ist. Der Mieter kann in diesem Fall der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen.

a) Die Sozialklausel gilt sowohl für ordentliche als auch für außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist. Bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen kommt sie dagegen nicht zur Anwendung.

b) Die Vorschriften gelten nicht für Mietverhältnisse der in § 549 Abs. 2 BGB genannten Art und bei Eigenkündigung des Mieters.

c) Bei Zeitmietverträgen gemäß § 575 BGB neu, gilt die Sozialklausel nur in den Fällen, in denen der Vermieter im Rahmen eines Sonderkündigungsrechts kündigt.

Der Vermieter muss den Mieter in der Kündigung auf sein Recht zum Widerspruch sowie dessen Form und Frist hinweisen. Tut er dies nicht, kann der Mieter den Widerspruch noch bis zum ersten Termin im Räumungsrechtsstreit nachholen.

a) Die Kündigung muss für den Mieter, auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters eine unzumutbare Härte darstellen; letztlich ist die Abwägung immer eine Frage des Einzelfalles.

Beispiele:

fehlender Ersatzwohnraum, Schwangerschaft, schwere Krankheit, Geringes Einkommen, lange Wohndauer bei älteren Menschen, Gebrechlichkeit, bevorstehendes Examen, Schwierigkeiten bei Schul- und Kindergartenwechsel.

Liegen mehrere dieser Gründe vor, so spricht dies um so mehr für das Vorliegen eines Härtegrundes.

b) Über den Mieter und seine Familie hinaus sind nunmehr auch andere Angehörige seines Haushalts geschützt, wenn sie mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Hausstand führen (z.B. Lebenspartner, Pflegekinder).

a) Erforderlich ist ein schriftlicher Widerspruch (Schriftform) des Mieters gegen die Kündigung verbunden mit dem Verlangen, das Mietverhältnis fortzusetzen (sog. Fortsetzungsverlangen).

b) Eine Begründung ist nicht erforderlich. Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter aber über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.

c) Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt worden sein.

Achtung:

Die Zwei-Monatsfrist gilt nicht, wenn der Vermieter den Mieter in der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht, dessen Form und Frist nicht hingewiesen hat. In diesem Fall kann der Mieter der Kündigung auch noch später widersprechen.

Liegt ein Härtegrund vor, hat der Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses und zwar solange, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessenen ist. Dies kann in bestimmten Fällen (z.B. hohes Alter des Mieters und lange Wohndauer) dazu führen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgeführt wird.

Einigen sich die Mietparteien nicht, bestimmt das Gericht die Bedingungen der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Bei Ungewissheit darüber, wann die Härtegründe wegfallen, kann das Gericht bestimmen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

Hat das Gericht bestimmt, dass das Mietverhältnis nur für eine bestimmte Zeit fortgesetzt wird, so kann der Mieter eine weitere Fortsetzung nur verlangen, wenn diese durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände neu eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war.

Kündigt der Vermieter nach einer gerichtlich verfügten Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit erneut, steht dem Vermieter das Widerspruchsrecht erneut zur Verfügung. Mit einer erneuten Verlängerung wird er aber nur rechnen können, wenn die Veränderung der bisherigen Umstände erheblich ist.

Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das das Mietverhältnis unter den bisher geltenden Vertragsbedingungen fortgeführt wird, kann der Mieter lediglich verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgeführt wird.

Sozialklausel (Fortsetzung Mietvertrag bei Härtegrund)