Kündigung Mietvertrag: Begründung

1. Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB

Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist, da sie ein berechtigtes Interesse voraussetzt, grundsätzlich nur wirksam, wenn sie - von vornherein - eine ausreichende Begründung enthält, § 573 Abs. 3 BGB. Nur ausnahmsweise ist es zulässig, nachträglich Kündigungsgründe anzuführen, die die zunächst unwirksame Kündigung wirksam machen.

a) Umfang der Begründung

Die Begründung der Kündigung muss enthalten:

aa) Die hinreichend konkrete Schilderung des Sachverhalts, der zur Kündigung berechtigen soll. Damit soll gewährleistet werden, dass der zur Kündigung führende Sachverhalt von anderen Lebensvorgängen unterschieden werden kann und der Mieter abschätzen kann, ob er sich erfolgreich gegen die Kündigung wehren kann.

bb) In dieser Schilderung müssen alle Angaben enthalten sein, die erforderlich sind, damit die gesetzlichen Voraussetzungen an den jeweiligen Kündigungsgrund erfüllt sind (z.B. alle Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung).

cc) Die Begründung muss in jeder Hinsicht der Wahrheit entsprechen. Insoweit trägt der Vermieter die Beweislast.

b) Ausnahmsweise: Nachschieben von Kündigungsgründen

Das "Nachschieben" von Kündigungsgründen ist in in zwei Situationen zulässig:

a) sog. unechtes Nachschieben von Gründen

Hier genügt auch schon die ursprüngliche Begründung der Kündigung den gesetzlichen Anforderungen. Es werden jedoch später entweder auf Nachfrage des Mieters oder im Rechtsstreit zusätzliche, ergänzende Angaben gemacht.

b) sog. echtes Nachschieben von Gründen

Beim echten Nachschieben von Kündigungsgründen liegt der Sachverhalt, der in der ursprünglichen Kündigung vorgebracht wurde, nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr vor. Deshalb stützt der Vermieter dieselbe Kündigung nunmehr auf einen anderen Sachverhalt, der ebenfalls ein berechtigtes Interesse an der Kündigung begründet.

Dies ist unter folgenden Voraussetzungen zulässig:

• die ursprüngliche Kündigung war wirksam (insbesondere ordnungs- und wahrheitsgemäße Begründung),
• der in der Kündigung angegebene Kündigungsgrund ist nach Ausspruch der Kündigung entfallen und
• die neue Sachlage, die ein berechtigtes Interesse begründet, ist erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden.

Nur wenn diese Voraussetzungen vorliegen, bleibt die ursprüngliche Kündigung wirksam. Das Vorliegen der genannten Voraussetzungen muss der Vermieter beweisen.

2. Erleichterte Kündigung nach § 573a BGB

Auch bei der erleichterten Kündigung gemäß § 573a BGB muss der Vermieter angeben, dass die Kündigung auf § 573a Abs. 1 oder 2 BGB gestützt wird.

3. Außerordentliche fristlose Kündigung, §§ 543, 569 BGB

Auch für diesen Fall bestimmt § 569 Abs. 4 BGB, dass die zur Kündigung führenden Gründe in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind.

4. Ausnahmen vom Begründungserfordernis

Ausnahmen bezüglich Form und Inhalt sind in § 549 Abs. 2 und 3 BGB geregelt.

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