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Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und ist die Erklärung dem Mieter nach dem 31.10.2001 zugegangen, so richtet sich die Wirksamkeit der Mieterhöhung nach § 558 BGB (= neue Regelung).

Nach § 558 BGB ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins maximal auf den Betrag der ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist von der Zustimmung des Mieters abhängig.

1. Auf welche Mietverhältnisse ist § 558 BGB anwendbar?

a) § 558 BGB ist grundsätzlich auf Mietverhältnisse über freifinanzierten Wohnraum anwendbar.

b) Es gelten aber folgende Ausnahmen, auf die § 558 BGB nicht anwendbar ist:

Mietverhältnisse mit (wirksamer) Staffelmietvereinbarung oder Indexmiete,
preisgebundener Wohnraum, soweit die Mietpreisbindung nicht weggefallen ist,
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist,
Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist.

2. Unter welchen Voraussetzungen kann die Miete erhöht werden?

a) der Mietzins muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (sog. Sperrfrist),

und

b) das Mieterhöhungsverlangen darf nicht früher als ein Jahr nach In-Kraft-Treten der letzten Mieterhöhung (von Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten abgesehen) geltend gemacht werden,

und

c) der verlangte Mietzins darf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete nicht
übersteigen [mehr dazu],

und

d) der Mietzins darf sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren (von Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten abgesehen), nicht um mehr als 20 Prozent geändert haben (sog. Kappungsgrenze).

3. Was muss die Mieterhöhungserklärung beinhalten?

a) Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform, sie kann also auch automatisch gefertigt werden.

b) Die Erhöhungserklärung ist zu begründen. Insoweit stehen dem Vermieter vier Möglichkeiten zur Verfügung:

aa) Bezugnahme auf einen Mietspiegel	[mehr dazu]
bb) Bezugnahme auf eine Mietdatenbank	[mehr dazu]
cc) Verweis auf ein Sachverständigengutachten	[mehr dazu]
dd) Hinweis auf drei vergleichbare Wohnungen	[mehr dazu]

c) Ebenfalls erforderlich ist die Angabe des Betrages, auf den der Mietzins angehoben werden soll.

4. Zustimmung des Mieters

Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist von der Zustimmung des Mieters abhängig.

a) Wann kann der Mieter seine Zustimmung verweigern?

Liegt eine der oben unter 2. genannten Voraussetzungen nicht vor und/oder entspricht die Erhöhungserklärung nicht den unter 3. genannten Voraussetzungen, braucht der Mieter seine Zustimmung nicht zu erteilen.

b) Bis wann muss der Mieter zustimmen?

Bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhöhung, muss der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt, dem Erhöhungsverlangen zustimmen.

Beispiel:

Die Erhöhungserklärung geht dem Mieter im Februar zu: Der Mieter hat bis zum Ablauf des April Zeit sich zu überlegen, ob er zustimmt oder nicht.

Eine einmalige Zahlung der erhöhten Miete reicht als Zustimmung noch nicht, eine zweimalige dann doch.

c) Was passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Egal, ob die Mieterhöhung wirksam ist oder nicht: Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt zu, hat der Vermieter das Recht, bis zum Ablauf von weiteren drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung zu klagen.

Beispiel:

Der Mieter hat dem Erhöhungsverlangen im obigen Beispiel nicht zugestimmt: Der Vermieter kann bis zum Ablauf des Juni Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben.

Klagt der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht, verliert er alle Rechte aus dem Mieterhöhungsverlangen.

5. Ab wann muss der Mieter den erhöhten Mietzins zahlen?

Hat der Mieter zugestimmt, so schuldet er den erhöhten Mietzins von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Erhält der Mieter die Erhöhungserklärung z.B. im Februar, muss er ab dem Monat Mai die erhöhte Miete zahlen.

6. Welche Rechte hat der Mieter bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB?

Abgesehen von der bereits beschriebenen Verweigerung der Zustimmung, kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen (siehe dazu Thema 'Kündigung').

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