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Mieterhöhung nach § 2 MHG (Zustimmungsverlangen zur Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete)

Verlangt der Vermieter eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete und ist die Erklärung dem Mieter vor dem 01.09.2001 zugegangen, so richtet sich die Wirksamkeit der Mieterhöhung nach § 2 MHG (= alte Regelung).

Nach § 2 MHG ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins maximal auf den Betrag der ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Im Gegensatz zu den Mieterhöhungen nach § 3 bis 5 MHG ist Mieterhöhung nach § 2 MHG von der Zustimmung des Mieters abhängig.

1. Auf welche Mietverhältnisse ist § 2 MHG anwendbar?

a) § 2 MHG ist grundsätzlich auf Mietverhältnisse über freifinanzierten Wohnraum anwendbar.

b) Es gelten aber folgende in § 10 Absatz 2 und 3 MHG genannte Ausnahmen, auf die § 2 MHG nicht anwendbar ist:

Mietverhältnisse mit (wirksamer) Staffelmietvereinbarung,
preisgebundener Wohnraum, soweit die Mietpreisbindung nicht weggefallen ist,
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist,
Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist.

2. Unter welchen Voraussetzungen kann die Miete erhöht werden?

a) der Mietzins muss seit einem Jahr unverändert sein (sog. Sperrfrist),

und

b) der verlangte Mietzins darf die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (von Erhöhungen nach § 4 MHG abgesehen) geändert worden sind, nicht übersteigen (sog. ortsübliche Vergleichsmiete [mehr dazu]),

und

c) der Mietzins darf sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren (von Erhöhungen nach §§ 3, 4 und 5 MHG abgesehen), nicht um mehr als 30 Prozent geändert haben (sog. Kappungsgrenze).

3. Was muss die Mieterhöhungserklärung beinhalten?

a) Die Erhöhungserklärung bedarf der Schriftform (d.h. insbesondere muss der Vermieter unterschreiben), es sei denn sie wurde automatisch gefertigt.

b) Die Erhöhungserklärung ist zu begründen. Insoweit stehen dem Vermieter drei Möglichkeiten zur Verfügung:

aa) Bezugnahme auf einen Mietspiegel,	[mehr dazu]
bb) Verweis auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen,	[mehr dazu]
cc) Hinweis auf drei vergleichbare Wohnungen,	[mehr dazu]

c) Ebenfalls erforderlich ist die Angabe des Betrages, auf den der Mietzins angehoben werden soll.

4. Zustimmung des Mieters

Im Gegensatz zu den Mieterhöhungen nach § 3 bis 5 MHG ist eine Mieterhöhung nach § 2 MHG von der Zustimmung des Mieters abhängig.

a) Wann kann der Mieter seine Zustimmung verweigern?

Liegt eine der oben unter 2. genannten Voraussetzungen nicht vor und/oder entspricht die Erhöhungserklärung nicht den unter 3. genannten Voraussetzungen, braucht der Mieter seine Zustimmung nicht zu erteilen.

b) Bis wann muss der Mieter zustimmen?

Bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Erhöhung, muss der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt, dem Erhöhungsverlangen zustimmen.

Beispiel:

Die Erhöhungserklärung geht dem Mieter im Februar zu: Der Mieter hat bis zum Ablauf des April Zeit sich zu überlegen, ob er zustimmt oder nicht.

c) Was passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Egal, ob die Mieterhöhung wirksam ist oder nicht: Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang der Erklärung folgt zu, so hat der Vermieter das Recht, bis zum Ablauf von weiteren zwei Monaten auf Erteilung der Zustimmung zu klagen.

Beispiel:

Der Mieter hat dem Erhöhungsverlangen im obigen Beispiel nicht zugestimmt: Der Vermieter kann bis zum Ablauf des Juni Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben.

5. Ab wann muss der Mieter den erhöhten Mietzins zahlen?

Hat der Mieter zugestimmt, so schuldet er den erhöhten Mietzins von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf Zugang der Erhöhungserklärung folgt; im obigen Beispiel wäre das der Monat Mai.

6. Welche Rechte hat der Mieter bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG?

Abgesehen von der bereits beschriebenen Verweigerung der Zustimmung, kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen (siehe dazu Thema 'Kündigung').

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