Anfangsrenovierung, laufende Renovierung und Endrenovierung bei Wohnraum

Wichtiger Hinweis zu Schönheitsreparaturen:

In Folge der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Thema Schönheitsreparaturen, sind nahezu alle vor den Jahren 2003 bis 2006 in AGB gefassten Vereinbarungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Der Mieter ist in diesem Fall nicht zur Durchführung dieser Arbeiten verpflichtet. Mieter sollten daher ihren Mietvertrag genau prüfen lassen! Mehr Infos zu unwirksamen Schönheitsreparaturen-Klauseln hier.

1. Schönheitsreparaturen - Anfangsrenovierung

Übernimmt der Mieter eine unrenovierte Wohnung, so ergibt sich daraus nicht automatisch die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung. Vielmehr muss dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein.

Steht diese Verpflichtung allerdings in einem Formularmietvertrag, so ist sie grundsätzlich unwirksam. Ob der Mieter andererseits freiwillig renoviert, ist eine davon zu trennende Frage. 

Der Mieter kann auch durch eine Klausel in einem Formularmietvertrag nicht verpflichtet werden, in den Fristenplan des Vormieters einzusteigen, denn mit Beginn des Mietverhältnisses beginnen die Renovierungsfristen neu zu laufen.

2. Schönheitreparaturen - Laufende Renovierung

Die Übertragung der laufenden Renovierung ist auch durch Vertragsklauseln im Formularmietvertrag grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der BGH viele vorformulierte Klauseln für unwirksam erachtet (z.B. starre Fristenregelung).

Zum Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen sei hier auf die unter dem Punkt 'Begriff - Schönheitsreparaturen' gemachten Ausführungen verwiesen.

Dazu gehört nicht die Erneuerung eines verschlissenen Teppichbodens oder Parketts, soweit der Verschleiß durch den vertragsgemäßen Gebrauch hervorgerufen wurde. Das Verursachen von Brandlöchern oder Rotweinflecken ist kein vertragsgemäßer Gebrauch.

Anzumerken bleibt, dass sich die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen immer nur auf die vom Mieter selbst herbeigeführte Abnutzung bezieht. Er muss also keine von Handwerkern verursachten Spuren beseitigen, die z.B. beim Einbau einer Heizung verursacht wurden.

3. Schönheitsreparaturen - Endrenovierung

Mit der Vereinbarung sogenannter Rückgabeklauseln soll erreicht werden, dass der Mieter die Wohnung in einem Zustand zurückgibt, der dem Vermieter die unmittelbare Weitervermietung ermöglicht. 

Typische Klauseln und deren Folgen sind:

a) "Die Mieträume sind in einem bezugsfertigen/bezugsgeeigneten Zustand zurückzugeben."

Der Mieter muss hier die Wohnung nicht in einem frisch renoviertem, sondern lediglich in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand übergeben. Ausreichend ist, dass sich die Räume in einem dem üblichen Gebrauch entsprechenden Zustand befinden, so dass der Nachmieter nicht sofort renovieren muss, um die Wohnung benutzen zu können. Schönheitsreparaturen muss der Mieter hier nur durchführen, wenn der Zustand der Wohnung eine Weitervermietung ausschließt.

b) "Die Wohnung muss bei Rückgabe in vertragsgemäßen Zustand übergeben werden."

Ist die Wohnung nicht übermäßig stark abgewohnt, so genügt hier, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in den vorgesehenen Fristen durchgeführt hat. Renovieren muss er vor Rückgabe der Mietsache nicht. Die vertragliche Klausel über die Schönheitsreparaturen muss aber an sich wirksam sein. Dies ist sie beispielsweise bei Nennung starrer Fristen nicht.

c) "Die Wohnung muss bei Rückgabe in ordnungsgemäßen Zustand übergeben werden." 

Befindet sich diese Klausel im Mietvertrag, so kann der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann verlangen, wenn er nachweist, dass er die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben hat. Die vertragliche Klausel über die Schönheitsreparaturen muss aber an sich wirksam sein. Dies ist sie beispielsweise bei Nennung starrer Fristen nicht.

d) "Bei Rückgabe der Wohnung ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen."

Steht diese Klausel im Mietvertrag, so müssen nur solche Schäden beseitigt werden, die die Weitervermietung beeinträchtigen und die vom Mieter zu verantworten sind.

e) "Die Wohnung ist bei Rückgabe der Mietsache besenrein zu übergeben."

In diesem Fall muss der Mieter die Wohnung ordentlich durchkehren, grobe Verschmutzungen beseitigen und Spinnweben entfernen. Die Fenster müssen dagegen nicht geputzt werden, auch wenn sie längere Zeit nicht gepflegt wurden.

f) "Der Mieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan verpflichtet. ... Bei Auszug ist die Wohnung renoviert zu übergeben." Eine solche Klausel ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

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