Schönheitsreparaturen - Wirksamkeit Individual- und Formularklauseln, Abgeltungsklauseln Unwirksamkeit Mietvertrag Mietrecht

Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss.

Die entsprechenden Vertragsklauseln sind zumeist bereits im Mietvertrag vorformuliert und somit als Allgemeine Geschäftsbedingungen der Wirksamkeitsprüfung nach dem AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) zugänglich.

a) Grundsätzlich darf der Vermieter die Schönheitsreparaturen nur soweit auf den Mieter übertragen, wie dies erforderlich ist, um den verursachten Grad der Abnutzung der gemieteten Räume auszugleichen. Die Verpflichtung darf nicht soweit gehen, dass die Räume in einem besseren Zustand zurückgegeben werden müssen, als sie übergeben wurden.

Ausnahme:

Der Mieter hat die Wohnung in unrenovierten Zustand übernommen. Dann muss er sie unter bestimmten Voraussetzungen renoviert zurückgeben (siehe dazu unter 'Schönheitsreparaturen bei Rückgabe der Mietsache').

a) Weitere als die eigentlichen Schönheitsreparaturen kann der Vermieter dem Mieter nur aufbürden, wenn dadurch Abnutzungen durch den Mietgebrauch des Mieters selbst ausgeglichen werden sollen: Zum Beispiel die Verpflichtung zur Reinigung des Teppichbodens. Nicht wirksam ist dagegen die Abwälzung folgender Reparaturen: Die Erneuerung des Teppichbodens, das Abschleifen des Parketts oder die Erneuerung des Parketts.

a) Unwirksam ist die Verpflichtung zur Schaffung eines anderen Zustandes als er zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden hat (z.B. Umlackierung von Holzteilen; Tapezieren, wenn die Wohnung untapeziert übergeben wurde).

b) Unwirksam sind auch sog. Fachhandwerkerklauseln, die den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachunternehmer ausführen zu lassen (BGH VIII ZR 308/02). Eine "fachgerechte Ausführung" kann dagegen verlangt werden.

c) Unwirksam ist die formularmäßige Verpflichtung, wonach der Mieter eine erforderliche Anfangsrenovierung durchführen muss, denn dann hat sich die Wohnung bereits zum Beginn des Mietverhältnisses nicht in vertragsgemäßen Zustand befunden.

d) Unwirksam ist eine Vertragsklausel, wonach der Mieter unabhängig von der Wohndauer und unabhängig von den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug alle Tapeten entfernen muss (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).

d) Unwirksam ist eine formularvertragliche Regelung, nach der der Mieter in den Fristenplan des Vormieters einsteigt, denn mit Beginn des Mietverhältnisses beginnen auch die Renovierungsfristen neu zu laufen.

e) Unwirksam ist eine formularvertragliche Regelung, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter starrer Fristen durchführen muss (BGH VIII ZR 361/03). Wirksam sind dagegen Klauseln, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen "in der Regel" oder "normalerweise" oder "im Allgemeinen" nach 3, 5, oder 7 Jahren durchführen muss, also wenn Abweichungen von den genannten Fristen möglich sind.

Ein starrer und damit unwirksamer Fristenplan liegt bereits bei der Formulierung von festgesetzten, genau bestimmten Zeiträumen vor (Bsp.: Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre durchzuführen, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre), (BGH VIII ZR 178/05)

Ein starrer und damit unwirksamer Fristenplan liegt auch dann vor, wenn der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen durchzuführen und in der Vereinbarung auf die üblichen Fristen (3 Jahre usw.) Bezug genommen wird (BGH VIII ZR 152/05; BGH VIII ZR 109/95).

f) Trifft eine eine unwirksame Vereinbarung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen mit einer zusätzlich im Mietvertrag vereinbarten quotenmäßigen Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle zusammen, ist auch diese Vereinbarung unwirksam (BGH VIII ZR 178/05).

g) Unwirksam ist auch eine Vereinbarung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wenn dieser diese Arbeiten einerseits nach einem (wirksamen) Fristenplan durchführen muss und zusätzlich zu einer Endrenovierung verpflichtet ist (BGH VIII ZR 335/02).

Achtung:

Die Folge der jüngsten Rechtsprechung des BGH zum Thema Schönheitsreparaturen ist, dass nahezu alle vor den Jahren 2003 bis 2006 in AGB gefassten Vereinbarungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sind. Der Mieter ist dann nicht zur Durchführung dieser Arbeiten verpflichtet.

Mieter sollten daher ihren Mietvertrag genau prüfen lassen!

3. Individuelle Vereinbarung über Endrenovierung bei Auszug

Ist der Mieter aufgrund einer individuellen Vereinbarung (also nicht durch AGB) zur Endrenovierung der Wohnung bei Auszug verpflichtet, dann ist diese nach einer Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 71/08) wirksam. Dies gelte auch dann, wenn andere Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ungültig sind. Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes besteht die Verpflichtung zur Renovierung aber nur dann, wenn die Endrenovierung nach Abschluss des Mietvertrages und außerdem individuell vereinbart wurde.

4. Vereinbarung einer sog. Abgeltungsklausel (Quotenklausel) - Wirksamkeit / Unwirksamkeit

Immer öfter wird in Mietverträgen zusätzlich eine Vereinbarung getroffen, wonach der Mieter, wenn er vor Ablauf der Renovierungsfristen aus der Wohnung auszieht, zeitanteilig (mit Blick auf die Renovierungsfristen) die Renovierungskosten übernimmt. Solche sog. Abgeltungsklauseln sind unter folgenden Voraussetzungen wirksam:

a) die Schönheitsreparaturen an sich müssen wirksam auf den Mieter abgewälzt sein (siehe oben),

b) die für die finanzielle Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze müssen am Verhältnis zu den üblichen Renovierungspflichten ausgerichtet sein,

c) dem Mieter muss die Möglichkeit bleiben nachzuweisen, dass die Kosten niedriger sind, als vom Vermieter veranschlagt (d.h., der Kostenvoranschlag des Vermieters darf nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt werden),

d) dem Mieter muss es möglich bleiben, sich seiner Kostentragungspflicht durch eine eigene Endrenovierung zu entziehen.

Dazu der Bundesgerichtshof:

Zur Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06) wie folgt entschieden:

Enthält ein Mietvertrag eine Formularklausel, durch die der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichtet wird, und ist ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Eine solche Vereinbarung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen im Sinne dieser Vorschrift.

Voraussetzung für die Wirksamkeit einer solchen Abgeltungsklausel ist also, dass Ihre Folge nur für den Fall gelten soll, dass ein dem errechneten Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung gegeben ist. Dies muss aus ihrer Formulierung (z.B. "in der Regel" oder "normalerweise" oder "im Allgemeinen") deutlich werden.

bb) die Abgeltungsklausel nicht hinreichend verständlich und klar formuliert ist.

Dazu der Bundesgerichtshof:

2. Zur Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit unverständlichen und und unklaren Formulierungen hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 05.03.2008 Az.: VIII ZR 95/07) wie folgt entschieden:

Enthält ein Mietvertrag eine Formularklausel, durch die der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung einer „zeitanteiligen Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle“ verpflichtet wird, ist diese Klausel nicht hinreichend klar und verständlich und benachteiligt den Mieter somit unangemessen. Eine solche Vereinbarung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Schönheitsreparaturen - Wirksamkeit von Individualklauseln / Formularklauseln sowie Abgeltungsklauseln

3. Individuelle Vereinbarung über Endrenovierung bei Auszug