Mieterhöhung, Erhöhung, Miete, genehmigungsfreie Klausel, Gewerberaum, Mietrecht

1. Zur Erklärung: Im Mietvertrag kann auch eine automatische Anpassung des Mietzinses nach Maßgabe mit dem Mietzins nicht vergleichbarer Bezugsgrößen vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung nennt sich Wertsicherungsklausel. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Klausel ist die Genehmigung durch die zuständige Behörde. Derzeit ist dies das Bundesamt für Wirtschaft.

Beispiele für mit dem Mietzins nicht vergleichbare Bezugsgrößen:

der Mietwert von Wohnraum; der Mietzins eines anderen Gewerbeobjekts, wenn der Mietvertrag über dieses Objekt eine Wertsicherungsklausel enthält; der Index der allgemeinen Mietentwicklung; die Entwicklung der Hypothekenzinsen; der Baukostenindex und die Entwicklung der Preise der Produkte des Mieters

Beispiel für eine Wertsicherungsklausel:

"Sobald sich der vom statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungsindex für Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalte mit mittlerem Einkommen (Basis...) gegenüber der vorangegangenen Mieterhöhung um mehr als .... Prozent, ändert sich der Betrag der Nettokaltmiete ohne weiteres um den gleichen Prozentsatz.

2. Voraussetzung für die Mieterhöhung ist, dass die Wertsicherungsklausel wirksam ist.

In Betracht kommen insoweit ein vom statistischen Bundesamt oder einem statistischen Bundesamt ermittelter Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder ein vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelter Verbraucherindex. Ebenso die Änderung der künftigen Entwicklung der Preise oder Werte der Güter oder Leistungen, die der Mieter in seinem Betrieb erzeugt, veräußert oder erbringt. Nur bei Pachtverträgen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung: Die künftige Entwicklung des Preises oder Wertes von Grundstücken.

bb) das Mietverhältnis für die Dauer von mindestens 10 Jahren seitens des Vermieters nicht durch ordentliche Kündigung beendigt werden kann oder dem Mieter eine Option auf eine mindestens 10jährige Vertragsdauer eingeräumt ist

cc) vereinbart wurde, dass sich der Mietzins nicht nur für den Fall des Steigens der Bezugsgröße ändern soll, sondern auch für den Fall ihres Sinkens

dd) der Mietzins sich prozentual nicht stärker verändern soll als der in Bezug genommene Index.

3. Liegt die Genehmigung noch nicht vor, ist die Klausel schwebend unwirksam. Wird sie erteilt, so wirkt die Genehmigung auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung zurück.

4. Wird die Genehmigung nicht erteilt, so ist die Klausel unwirksam. Dies führt jedoch in den meisten Fällen nicht dazu, dass jegliche Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Vielmehr lässt sich die Gleitklausel regelmäßig in eine sog. Vorbehaltsklausel umdeuten, wonach die Änderung der Bezugsgröße dazu führen soll, dass der Vermieter (wenn die Bezugsgröße steigt) oder der Mieter (wenn die Bezugsgröße fällt) berechtigt ist, die künftige Miethöhe nach billigem Ermessen zu bestimmen.