Folgende Möglichkeiten der Mieterhöhung sind ohne Beschränkungen möglich:

1. Ist eine Umsatzmiete vereinbart, so richtet sich die Höhe des Mietzinses nach der Höhe des Umsatzes.

2. Ist eine Staffelmiete vereinbart, so ist die Erhöhung des Mietzinses im voraus hinsichtlich des Zeitpunktes und des Betrages genau festgelegt.

3. Bei der Vereinbarung einer Kostenelementsklausel wird die Höhe des Mietzinses an die Aufwendungen des Vermieters für das Mietobjekt gekoppelt. Vereinbart wird z.B., dass der Vermieter die Zinslasten für die auf dem Grundstück ruhenden Hypotheken umlegen darf und der Mieter die Betriebskosten des Objekts trägt.

4. Ist eine Spannungsklausel vereinbart, so erhöht sich der Mietzins automatisch entsprechend dem Preis oder Index einer gleichartigen Leistung. Gleichartige Bezugsgrößen sind z.B. der Mietzins für ein vergleichbares Mietobjekt oder die Untermieteinnahmen des Mieters. Da nicht gleichartig, kommen als Bezugsgröße nicht in Betracht: der Mietwert von Wohnraum; der Mietzins eines anderen Gewerbeobjekts, wenn der Mietvertrag über dieses Objekt eine Wertsicherungsklausel enthält; der Index der allgemeinen Mietentwicklung; die Entwicklung der Hypothekenzinsen; der Baukostenindex und die Entwicklung der Preise der Produkte des Mieters.

5. Bei der Vereinbarung von Leistungsvorbehalten dienen eine oder mehrere Bezugsgrößen als Maßstab für das Ausmaß der Änderung des Mietzinses. Es kann eine beliebige Bezugsgröße (siehe oben d) vereinbart sein, diese darf aber für die Bestimmung des Mietzinses nicht bindend sein. Das bedeutet, dass die Änderung des Mietzinses nicht automatisch eintreten darf. Andernfalls liegt - je nach dem, ob eine gleichartige oder ungleichartige Bezugsgröße gewählt wurde - eine Spannungs- oder Wertsicherungsklausel vor.

a) Ist ein solcher Leistungsvorbehalt vereinbart, so bestehen drei Möglichkeiten zur Anpassung des Mietzinses:

aa) Im Mietvertrag kann vereinbart sein, dass der Vermieter einseitig den Mietzins nach billigem Ermessen bestimmen darf. Die Mietzinsanpassung muss vom Vermieter nicht begründet werden. Sie muss aber der Billigkeit entsprechen. Ist die Anpassung unbillig, darf der Vermieter sein Bestimmungsrecht nicht erneut ausüben. Die Höhe der Anpassung wird dann gerichtlich bestimmt.

bb) Im Mietvertrag kann vereinbart sein, dass ein Gutachter die Festsetzung des Mietzinses vornimmt. Der Gutachter muss von beiden Parteien bestellt sein. Er ist zur Neutralität verpflichtet und hat die Anpassung des Mietzinses nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien durchzuführen. Dabei muss er sich an den vereinbarten Kriterien orientieren.

Ein gerichtliches Vorgehen gegen die Festsetzung des Gutachters hat nur Erfolg, wenn diese grob unbillig ist. Dies ist der Fall, wenn das Ergebnis der Festsetzung offenbar, d.h. für einen sachkundigen und unbefangenen Beobachter aufdrängend, unrichtig ist. Ist die Festsetzung grob unbillig, so nimmt das Gericht die Neufestsetzung des Mietzinses vor.

cc) Ist im Mietvertrag hinsichtlich des unter a) und b) Gesagten nichts vereinbart, sind die Parteien zum Abschluss eines Änderungsvertrages verpflichtet. Auf den Vertrag sind die Regeln über den Abschluss von Verträgen anwendbar. Aus dem Mietvertrag kann sich ergeben, dass der Vermieter den Mietzins einseitig bestimmen darf, wenn sich die Parteien nicht einigen können.

b) Ist hinsichtlich des Leistungsvorbehalts keine Bezugsgröße bestimmt, so ist der aktuelle markt- und ortsübliche Mietzins Maßstab für die Anpassung des Mietzinses.

c) Die Änderung des Mietzinses tritt rückwirkend ab Zugang des Anpassungsbegehrens ein. Andererseits muss der Mieter den erhöhten Mietzins erst ab verbindlicher Feststellung der Miethöhe zahlen.

nach oben | Vorhergehende Seite | Mieterhöhung - Überblick | Mietrecht Startseite

© alle Rechte vorbehalten; www.internetratgeber-recht.de

Weitere Infos: Arbeitsrecht Erbrecht Familienrecht Kaufrecht Nebenkosten Reiserecht Verkehrsrecht