Mietminderung, Miete, Minderung, Mietmangel, Mietmängel, Mangel, Mängel, Wohnung, Mietrecht

Liegen die genannten Voraussetzungen vor, so tritt die Minderung des Mietzinses kraft Gesetzes ein, d.h., der Mieter muss die Minderung gegenüber dem Vermieter nicht besonders geltend machen. Das bedeutet auch, dass die Minderung ab dem Zeitpunkt des Auftretens des Mangels eintritt.

Der Mietzins kann solange gemindert werden, wie die Mietsache mit dem Mangel behaftet ist. Für diese Zeit ist der Mieter nicht zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet.

Problem: In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass die Miete am Monatsanfang, also im voraus zu entrichten ist (sog. Vorauszahlungsklausel). Es stellt sich die Frage, ob der Mieter den Minderungsbetrag auch mit der August-Miete verrechnen kann, wenn der Mangel im Juli aufgetreten ist und am 1. August bereits behoben war.
Antwort: Ja. Am sichersten ist es, dem Vermieter mitzuteilen, dass der Mietzins in dem/den betreffenden Monat(en) nur unter Vorbehalt gezahlt wird. Nachdem der Mieter dann die Minderungsquote für den entsprechenden Monat überblicken kann, verrechnet er den Minderungsbetrag mit dem Mietzins des/der nächsten Monats/Monate.

Wichtig:

Ist im Mietvertrag zusätzlich zu der Vorauszahlung des Mietzinses vereinbart, dass der Mieter ihm zustehende Ansprüche nicht mit der Miete verrechnen darf, so ist die Vorauszahlungsklausel unwirksam. Der Mieter kann die Miete also am Monatsende zahlen und dann auch gleich den Minderungsbetrag abziehen.

Hat der Mieter den vollen Mietzins in Unkenntnis des Mangels gezahlt, kann die Miete auch rückwirkend gemindert werden. So zum Beispiel, wenn der Mieter die weit überhöhte Schadstoffbelastung nicht vorher bemerkt hat (in dem Fall waren es 5 1/2 Jahre Rückforderung). Nach anderer Ansicht soll die rückwirkende Mietminderung ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter von dem Mangel nicht wusste.

Wichtig:

Nimmt der Vermieter die Mietminderung über einen längeren Zeitraum hin, kann er später den errechneten Mietrückstand nicht zurückfordern (entschieden für 1 1/2 und 3 Jahre). Insoweit besteht in der Rechtsprechung allerdings keine Einigkeit.