Mietminderung, Miete, Minderung, Ausschluss, ausgeschlossen, unzulässig, Mietmangel, Mietmängel, Mangel, Mängel, Wohnung, Mietrecht

Ausschluss der Minderung (fehlende oder verspätete Mängelanzeige, Kenntnis vom Mangel, vertraglicher Ausschluss)

Das Recht zur Minderung kann einerseits durch das Gesetz, andererseits durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen sein.

1. Ausschluss durch Gesetz

a) Eine Minderung des Mietzinses ist nach § 536c BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht unverzüglich angezeigt hat. Dies gilt allerdings nur in den Fällen, in denen der Vermieter wegen des Unterlassens der Anzeige nicht in der Lage war, Abhilfe zu schaffen (so regelmäßig bei Mängeln, die in den Räumen des Mieters auftreten).

Achtung:

Tritt während der Mietzeit ein Wohnungsmangel auf und zahlt der Mieter dennoch den vollen Mietzins ohne den Mangel anzuzeigen, verliert er nach sechs Monaten sein Recht auf Mietminderung (OLG Frankfurt/Main Az. 16 U 56/99), denn der Mieter gibt so zu erkennen, dass er aus dem Vorhandensein des Mangels keine Rechte ableiten will. Allerdings kann das Recht zur Mietminderung wegen des "altbekannten" Mangels wieder aufleben, wenn die Miete erhöht wird.

Wichtig:

Wurde die Wohnung veräußert, so sollte einerseits der neue Vermieter nachfragen, ob an der Mietsache Mängel bestehen.
Andererseits sollte der Mieter, wenn bereits vor der Veräußerung Mängel vorgelegen haben, dem neuen Vermieter diese Mängel alsbald mitteilen, damit er sein Recht zur Minderung nicht verliert. Dies gilt auch dann, wenn die Mängel bereits dem alten Vermieter angezeigt wurden.

b) Nach § 536b BGB ist eine Minderung ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel:

im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages kannte,
bei der Überlassung des Mietobjekts kennt (aber: auch dann tritt kein Ausschluss ein, wenn sich der Mieter die Geltendmachung der Mängel vorbehält),
bei Vertragsschluss und Überlassung nicht kannte, ihm der Mangel aber infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist (aber: dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Abwesenheit des Mangels zugesichert bzw. das Vorliegen des Mangels arglistig verschwiegen hat).

c) Zahlt der Mieter trotz eventuell erhobener Mängelrügen über einen längeren Zeitraum den Mietzins in voller Höhe weiter und kann der Vermieter deshalb davon ausgehen, dass der Mieter auch künftig sein Minderungsrecht nicht mehr ausüben wird, so ist das Recht zur Minderung ausgeschlossen. Längerer Zeitraum meint bei Gewerberaum ca. 6 Monate und bei Wohnraum wohl einen noch längeren Zeitraum (insbesondere, wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat und auf Beseitigung hofft).

d) Auch wenn der Mieter den Mangel selbst zu vertreten hat, ist die Minderung ausgeschlossen (besonders problematisch ist dies bei der "feuchten Wohnung").

2. Vertraglicher Ausschluss des Minderungsrechts

a) Mietverhältnis über Wohnraum

Gemäß § 536 Abs. 4 BGB ist ein vertraglicher Ausschluss des Minderungsrechts bei Mietverhältnissen über Wohnraum unwirksam. Dies gilt auch für Klauseln, die dazu führen, dass das Minderungsrecht nur vorübergehend oder teilweise ausgeschlossen wird.

b) Gewerberaum

Hier ist es grundsätzlich möglich das Minderungsrecht zeitlich oder der Höhe nach einzuschränken (z.B. Geltendmachung nur im Klageweg oder Abhängigmachung von vorheriger Ankündigung des Minderungsrechts).

Ein völliger Ausschluss des Minderungsrechts sollte jedenfalls dann nicht möglich sein, wenn auch das Recht zur Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache vertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen wird. Andernfalls würde dem Mieter einseitig das gesamte Nutzungsrisiko auferlegt.

nach oben | Vorhergehende Seite | Mängel - Überblick | Mietrecht Startseite

Weitere Infos: Arbeitsrecht Erbrecht Familienrecht Kaufrecht Nebenkosten Reiserecht Verkehrsrecht