1. In den Fällen, in denen der Vermieter gegen den Mieter eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen hat, aber auch in den Fällen, in denen der Mieter eine unberechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen hat, hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter.
Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter die Pflichtverletzung, die zur Kündigung des Vermieters geführt hat, zu vertreten hat. Hat der Mieter unberechtigt gekündigt, so hat er die unberechtigte Kündigung verschuldet, wenn er wusste oder hätte wissen müssen, dass ein entsprechender Kündigungsgrund nicht gegeben war.
2. Im Rahmen des Schadensersatzanspruches hat der Vermieter einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn das Mietverhältnis nicht berechtigterweise durch ihn oder unberechtigterweise durch den Mieter gekündigt worden wäre.
Von dem Schadensersatzanspruch wird insbesondere der Mietausfall erfasst, der durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses entsteht. Ersatzfähig ist der Mietausfall aber nur für die Zeit, für die der Mieter das Mietverhältnis nicht selbst hätte beenden können. War das Mietverhältnis befristet (= Zeitmietvertrag), so ist dies die Zeit bis zum Ablauf des Mietverhältnisses. Bei unbefristeten Mietverhältnissen soll dies der Zeitraum sein, bis zu dem der Mieter seinerseits hätte kündigen können. Insoweit wird davon ausgegangen, dass der Mieter seinerseits zu dem Zeitpunkt gekündigt hätte, zu dem ihm der Vermieter gekündigt hat.
Den Vermieter trifft allerdings eine Schadensminderungspflicht. Das bedeutet, dass er sich bemühen muss, die Wohnung alsbald wieder zu vermieten, um so den Mietausfall gering zu halten.
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