Kündigung: Schadensersatz vom Vermieter

Der Mieter kann vom Vermieter in zwei Fällen Schadensersatz wegen einer Kündigung beanspruchen:

1. Kündigungsfolgeschaden bei Kündigung durch den Mieter

War der Mieter berechtigt, den Mietvertrag wegen Nichtgewährung des Gebrauchs, wegen Gesundheitsgefährdung oder wegen erheblicher Pflichtverletzung des Vermieters fristlos zu kündigen, so kann er den ihm daraus entstehenden Schaden ersetzt verlangen. 

Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Kündigungsschaden zu vertreten hat. Damit ist ein eigenes Verschulden des Vermieters oder seines Erfüllungsgehilfen (z.B. Handwerker) gemeint. Dies gilt auch bei solchen Mängeln, die bereits bei Vertragsschluss vorhanden waren, denn der Mieter kann hier nur fristlos kündigen, wenn der Vermieter dem Mangel nach einer hierfür vom Mieter gesetzten Frist nicht abgeholfen hat.

Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es allerdings dann nicht an, wenn der Mieter wegen einer Gesundheitsgefährdung fristlos kündigen durfte.

2. Kündigungsfolgeschaden bei Kündigung durch den Vermieter

Hat der Vermieter unberechtigt gekündigt, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Vermieter durch den Ausspruch der unberechtigten Kündigung seine Pflichten verletzt hat. Das bekannteste Beispiel ist hierfür die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung.

Ursachen für eine unwirksame Kündigung können darüber hinaus auch

• im Fehlen der formellen Voraussetzungen (z.B. fehlende Begründung),
• im Fehlen eines Kündigungsgrundes zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung (bei Wohnraum ist ein Kündigungsgrund insbesondere auch für die ordentliche Kündigung erforderlich),
• im Wegfall des Kündigungsgrundes nach Abgabe der Kündigungserklärung

liegen.

Voraussetzung ist auch hier, dass der Vermieter die unwirksame Kündigung verschuldet hat. Das Verschulden wird regelmäßig vorliegen, wenn der Vermieter wusste oder hätte wissen müssen, dass die Umstände, auf die die Kündigung gestützt wird, nicht vorliegen.

Andererseits kann es dem Mieter als Mitverschulden angerechnet werden, wenn er die Kündigung widerspruchslos hinnimmt, obwohl er weiß, dass die Kündigung unberechtigt ist. Eine Überprüfungspflicht trifft den Mieter wegen der Wahrheitspflicht des Vermieters allerdings nicht.

3. Umfang des Schadensersatzes

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Mietvertrag nicht durch seine berechtigte Kündigung oder die unberechtigte Kündigung des Vermieters beendet worden wäre.

Zu ersetzen sind insbesondere die Maklerprovision für die Vermittlung der neuen Wohnung, die Umzugskosten, die Kosten für Einrichtungsgegenstände, die deshalb neu gekauft werden mussten, weil sie der alten Wohnung angepasst waren und in die neue Wohnung nicht passen (z.B. Gardinen, Einbauküche, komplettes Schlafzimmer, Fußbodenbelag). Je nach Nutzungsdauer ist aber ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen. 

Auch der Unterschiedsbetrag zwischen der alten und der (teureren) neuen Miete (Mietzinsdifferenz) ist erstattungsfähig. Die Rechtsprechung geht hier von einem Zeitraum von 3 bis 4 Jahren aus, sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Mietverhältnis auch schon eher beendet worden wäre. Der Mieter ist aber verpflichtet, eine vergleichbare Wohnung zu suchen. Nur wenn er eine solche Wohnung nicht findet, kann er den vollen Unterschiedsbetrag als Schadensersatz verlangen. 

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