Zur Erklärung:
Nach der alten Rechtslage (vor dem 01.09.2001) war die Vereinbarung über eine Staffelmiete nur über einen Zeitraum von höchstens 10 Jahren zulässig. Diese Beschränkung wurde im Zuge der Mietrechtsreform aufgehoben.
Allein durch die Vereinbarung einer Staffelmiete wird ein Mietvertrag noch nicht zu einem Zeitmietvertrag. Der zugrundeliegende Mietvertrag ist nur dann befristet, wenn in ihm ein Beendigungstermin vereinbart wurde. Eine solche Befristung hat zur Folge, dass Mieter und Vermieter den Vertrag nicht ordentlich kündigen können. Beiden Parteien stehen nur die Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung zur Seite.
Aus diesem Grund sieht das Gesetz bei befristeten Staffelmietverträgen zum Schutz der Mieter weitergehende Rechte vor:
1. So steht dem Mieter zum Ablauf des 4. Jahres nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung ein Sonderkündigungsrecht zu. Dies greift natürlich nur, wenn der Mietvertrag auf eine längere Zeit als 4 Jahre geschlossen wurde.
| Achtung: |
| Der Abschluss der Staffelmietvereinbarung und der des befristeten Mietvertrages müssen nicht unbedingt zusammenliegen. Die Staffelmietvereinbarung kann auch nachträglich erfolgen. Dann berechnet sich die 4-Jahres-Frist ab dem Zeitpunkt, zu dem die Staffelmiete vereinbart wurde. |
Beispiel: Der Mietvertrag wurde am 1.1.1995 geschlossen und ist befristet bis zum 31.12.2004. Am 1.1.1999 wird nachträglich eine Staffelmiete vereinbart. Der Mieter kann, wenn seine Kündigung dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Oktober 2002 (Kündigungsfrist = 3 Monate) zugeht, das Mietverhältnis zum 31.12.2002 kündigen.
2. Nach Ablauf der ersten vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung darf der Mieter jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auch ordentlich kündigen. Auch insoweit unterscheidet sich ein befristeter Staffelmietvertrag von Zeitmietverträgen ohne Staffelmietvereinbarung.
| Achtung: |
| Diese Kündigungsrechte des Mieters können nicht durch eine entgegenstehende Vereinbarung im Mietvertrag ausgeschlossen werden. |
3. Der Vermieter kann den befristeten Staffelmietvertrag dagegen nicht ordentlich kündigen. Ihm bleibt aber - wie bei Zeitmietverträgen ohne Staffelmietvereinbarung auch - die Möglichkeit zur fristlosen und außerordentlich fristgemäßen Kündigung erhalten.
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