Staffelmietvereinbarung

Zur Erklärung: Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und Vermieter, dass die Höhe des Mietzinses für bestimmte, in der Zukunft liegende Zeitabschnitte bereits im voraus festgelegt wird. Die Miete erhöht sich also automatisch, zu einem jeweils vorausbestimmten Zeitpunkt. Die Staffelmiete ist ab dem 01.09.2001 in § 557a BGB geregelt.

a) Die Vereinbarung muss schriftlich und darf höchstens für einen Zeitraum von 10 Jahren geschlossen sein,

Achtung:

Ist dies nicht der Fall, ist die Staffelmietvereinbarung bis zum Beginn der ersten zu kurz bemessenen Staffel wirksam. Ab diesem Zeitpunkt ist die Vereinbarung unwirksam und der Mietzins kann nur noch nach § 558 BGB erhöht werden.

d) Für die Beschreibung der Mieterhöhung im Mietvertrag gibt es nur zwei Möglichkeiten:

- entweder muss der Betrag des für die jeweilige Staffel (= Zeitabschnitts) zu zahlenden Mietzinses absolut bestimmt sein.

        Bsp:    Miete 1. Jahr: 1000 DM/Monat,
                   Miete 2. Jahr: 1050 DM/Monat,
                   Miete 3. Jahr: 1100 DM/Monat ...

- es muss der Erhöhungsbetrag gegenüber dem Mietzins der vorherigen Staffel absolut angegeben werden.

Bsp: Mieterhöhung für 2. Jahr: 50 DM/Monat,
Mieterhöhung für 3. Jahr: 60 DM/Monat, ...

Achtung:

Wird im Mietvertrag lediglich eine relative Erhöhung angegeben, ist die Vereinbarung unwirksam (z.B. "Nach jeweils einem Jahr erhöht sich der Mietzins um 5 Prozent").

Liegt eine der genannten Voraussetzungen nicht vor, ist die Vereinbarung über die Staffelmiete unwirksam. Die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung hat zur Folge, dass der Mietvertrag hinsichtlich der Staffelmietvereinbarung nichtig ist. Mieterhöhungen richten sich in diesem Fall nach §§ 558 ff. BGB, d.h. Mieterhöhungen können nur wie bei "normalen" Mietverträgen erfolgen.

a) Der Mietzins erhöht sich zu den vereinbarten Zeitpunkten automatisch, ohne eine weitere Erklärung des Vermieters,

b) Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB sind für den Zeitraum der Staffelmiete ausgeschlossen, d.h. es gibt keine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und keine Mieterhöhung wegen Modernisierung.

Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten können grundsätzlich zusätzlich zur Staffelmietvereinbarung durchgeführt werden. Bedeutung hat dies aber nur, wenn entweder über die gesamten Betriebskosten (so bei Nettokaltmiete) oder nur über Heizung und Warmwasser (so bei Bruttokaltmiete) getrennt abgerechnet wird und diese Posten deshalb nicht von der Staffelmietvereinbarung erfasst werden.

Vereinbaren Mieter und Vermieter eine Staffelmiete, so können sie weiterhin vereinbaren, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen ist, § 557a Abs. 3 BGB. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes zulässig.