Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss.

Die entsprechenden Vertragsklauseln sind zumeist bereits vom Vermieter im Mietvertrag vorformuliert und somit als Allgemeine Geschäftsbedingung der Wirksamkeitsprüfung nach dem AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) zugänglich.

1. Es sollte klar beschrieben werden, welche Schönheitsreparaturen der Mieter auszuführen hat; dies sollte mit einem fristenpla verbunden werden.

2. Bei mehrdeutigen Klauseln ist der Inhalt der Vereinbarung zunächst durch Auslegung zu ermitteln. Die Klausel "Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter auszuführen" ist wirksam: Ihr Inhalt lässt sich im Wege der Auslegung dahingehend ermitteln, dass als Schönheitsreparaturen nur die eigentlichen Schönheitsreparaturen gemeint sind, ihre Fälligkeit sich nach dem konkreten Bedarf richtet und der Vermieter ihre erstmalige Durchführung nicht vor erstmaligem Ablauf der üblichen Renovierungsfristen seit Überlassung der Wohnung an den Mieter verlangen kann.

Sollen dem Mieter mehr Pflichten als die eigentlichen Schönheitsreparaturen auferlegt werden, so müssen diese Arbeiten im Vertrag benannt werden.

3. Grenzen der Überbürdung von Schönheitsreparaturen

a) Weitere als die eigentlichen Schönheitsreparaturen kann der Vermieter dem Mieter nur aufbürden, wenn dadurch Abnutzungen durch den Mietgebrauch des Mieters selbst ausgeglichen werden sollen: Zum Beispiel die Verpflichtung zur Reinigung des Teppichbodens. Nicht wirksam ist dagegen die Abwälzung folgender Reparaturen: Die Erneuerung des Teppichbodens, das Abschleifen des Parketts oder die Erneuerung des Parketts.

b) Der Mieter muss die Mietsache nicht in einem besseren Erhaltungszustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Eine Ausnahme hiervon wird gemacht, wenn der Mieter die Wohnung in unrenovierten Zustand übergeben wurde (siehe dazu unter 'Schönheitsreparaturen bei Rückgabe der Mietsache').

4. Unwirksame Vertragsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

a) Unwirksam ist die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu absolut bestimmten Zeitpunkten. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an sich bleibt aber bestehen.

b) Unwirksam ist die Verpflichtung zur Schaffung eines anderen Zustandes als er zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden hat (z.B. Umlackierung von Holzteilen; Tapezieren, wenn die Wohnung untapeziert übergeben wurde).

c) Unwirksam sind auch sog. Fachhandwerkerklauseln, die den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachunternehmer ausführen zu lassen. Eine "fachgerechte Ausführung" kann dagegen verlangt werden.

5. Ein neuer Trend: Vereinbarung sog. Abgeltungsklauseln

Immer öfter wird in Mietverträgen zusätzlich eine Vereinbarung getroffen, wonach der Mieter, wenn er vor Ablauf der Renovierungsfristen aus der Wohnung auszieht, zeitanteilig (mit Blick auf die Renovierungsfristen) die Renovierungskosten übernimmt. Solche Klauseln sind unter folgenden Voraussetzungen wirksam:

a) die Schönheitsreparaturen an sich müssen wirksam auf den Mieter abgewälzt sein,

b) die für die finanzielle Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze müssen am Verhältnis zu den üblichen Renovierungspflichten ausgerichtet sein,

c) dem Mieter muss die Möglichkeit bleiben nachzuweisen, dass die Kosten niedriger sind, als vom Vermieter veranschlagt (d.h., der Kostenvoranschlag des Vermieters darf nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt werden),

d) dem Mieter muss es möglich bleiben, sich seiner Kostentragungspflicht durch eine eigene Endrenovierung zu entziehen.

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