Zur Erklärung: Ein Nachmieter ist eine dritte Person, die mit dem Vermieter einen neuen Mietvertrag - im Anschluss an den Mietvertrag des bisherigen Mieters - schließt. Das bedeutet, dass bisherige Mietverhältnis wird aufgehoben. Dagegen tritt der Ersatzmieter bis zum Ablauf des Mietvertrages des Mieters in dessen Mietvertrag ein.

Der Mieter sollte sich im Mietvertrag die Möglichkeit offenhalten, vorzeitig aus dem Mietverhältnis "aussteigen" zu können. Dies spielt vor allem bei länger laufenden und befristeten Verträgen eine Rolle.

Die längere Kündigungsfrist oder gar den Ausschluss der ordentlichen Kündigung (im Zeitmietvertrag) kann der Mieter umgehen, wenn er mit dem Vermieter eine Nachmieter bzw. Ersatzmieterklausel vereinbart. Es gibt zwei Möglichkeiten der Vereinbarung:

a) Sog. echte Nach- bzw. Ersatzmieterklausel

Bei Vereinbarung einer sog. echten Nach- bzw. Ersatzmieterklausel ist der Mieter berechtigt, dem Vermieter einen Nach- bzw. Ersatzmieter zu stellen, den der Vermieter akzeptieren muss, soweit in dessen Person kein wichtiger Grund (z.B. Zahlungsunfähigkeit) zur Ablehnung gegeben ist. Lehnt der Vermieter einen geeigneten Mietinteressenten ab, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.

b) Sog. unechte Nach- bzw. Ersatzmieterklausel

In diesem Fall wird vereinbart, dass der Mieter bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit unter Einhaltung einer kürzeren als der gesetzlichen Kündigungsfrist oder bei Vorliegen eines befristeten Mietverhältnisses unter Einhaltung einer vereinbarten Frist (z.B. 3 Monate) kündigen darf, wenn er dem Vermieter eine bestimmte Anzahl geeigneter und zum Eintritt in den Mietvertrag bereiter Nach- bzw. Ersatzmieter benannt hat und der Vermieter sich ohne Grund weigert, eine der vorgeschlagenen Personen zu akzeptieren.

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