Zur Erklärung: Aufrechnung ist die "Verrechnung" einer eigenen Forderung, mit einer Forderung der Gegenseite, so dass die Forderung der Gegenseite in der "verrechneten" Höhe erlischt. Bei einem Zurückbehaltungsrecht behält der Mieter dagegen z.B. einen Teil des Mietzinses zurück, um den Vermieter zur Erbringung seiner Verpflichtung (z.B. Beseitigung eines Mangels) zu zwingen.

Der vertragliche Ausschluss des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts des Mieters ist im Wohnungsmietrecht nur eingeschränkt zulässig.

1. Unzulässiger Ausschluss

Ein vertraglicher Ausschluss des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts des Mieters ist unwirksam, soweit er Ansprüche wegen 

• Schadens- und Aufwendungsersatz wegen eines Mietmangels,
• auf die Mietsache gemachter Aufwendungen oder
• ungerechtfertiger Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete

erfasst, § 556 Abs. 2 BGB.

2. Ausschluss im übrigen

Im übrigen kann vereinbart werden, dass den Vertragsparteien die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts nicht oder nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen möglich ist. 

3. Übliche Regelungen in der Praxis

a) In Mietverträgen wird häufig vereinbart, dass die Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftigen Forderungen möglich ist. Wurde eine solche Vereinbarung getroffen, so berührt sie nicht die unter Punkt 1 genannten Ansprüche wegen Mängeln der Mietsache.

 b) Häufig anzutreffen (teils in Verbindung mit der unter Punkt 3 a) bezeichneten Klausel) ist auch die Regelung, dass der Mieter seine Absicht zur Aufrechnung oder Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses anzeigen muss. Diese Regelung ist wirksam, auch wenn sie die unter Punkt 1 genannten Ansprüche erfasst.

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