Mietvertrag über Gewerberäume

Zwischen

(Name/Anschrift)...................

–. im folgenden ”Vermieter” genannt –

  und

  (Herrn/Frau/Firma)

(Name/Firma/Anschrift)..........

–. im folgenden ”Mieter” genannt –

wird folgender Gewerbemietvertrag geschlossen:

1. Mietgegenstand, Vertragszweck und Rücktrittsrecht des Mieters

a) Der Vermieter vermietet an den Mieter folgende Räume/Grundstücksfläche/Hoffläche im Anwesen  ..............................-Straße in .............................. (Ort) im ..........-Geschoss:

......(Anzahl) Räume/Küche/Bad/WC/Flur
......(Anzahl) Garage(n)/Abstellplatz
......(Anzahl) Lageräume

Grundstücksfläche/Hoffläche ...................................

Die vermieteten Räume und Flächen sind im Plan des Anwesens farblich gekennzeichnet. Dieser Plan ist als Anlage 1 diesem Vertrag beigefügt und gilt als Bestandteil des Vertrages. Die Parteien sind sich einig, dass die vermietete Gewerbefläche eine Größe von .......... qm hat.

b) Die Gebrauchsüberlassung der Mietsache erfolgt zur Nutzung als ................. 

c) Der Mieter hat das Recht, von diesem Vertrag zurückzutreten, wenn ihm vor der erstmaligen Aufnahme seiner Tätigkeit erforderliche Genehmigungen zur Ausübung des beabsichtigten Gewerbebetriebes nicht erteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Gründe für die Nichterteilung erforderlicher Genehmigungen und Erlaubnisse in der Person des Mieters liegen. Erklärt der Mieter den Rücktritt vom Vertrag mit einer kürzeren Frist als einen Monat vor Mietbeginn, so hat er dem Vermieter den Mietausfall für höchstens zwei Monate zu erstatten, wenn es dem Vermieter nicht gelingt, die Räume bis dahin anderweitig zu vermieten. Kann der Vermieter im Falle des Rücktritts des Mieters vor Vertragsbeginn die Räume nur zu einem geringeren Mietzins anderweitig vermieten, so hat der Mieter dem Vermieter den hieraus entstehenden Schaden bis zu einer Höhe von zwei vollen Monatsmieten zu ersetzen.

2. Mietdauer

a) Das Mietverhältnis beginnt am ......................... und läuft auf unbestimmte Zeit.

b) Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss bis spätestens zum dritten Werktag der Kündigungsfrist bei der anderen Vertragspartei eingegangen sein.

oder

a) Das Mietverhältnis beginnt am ......................... und endet am ......................... Es verlängert sich um jeweils ein weiteres Jahr, wenn es nicht von einer der Vertragsparteien mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird.

b) Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss bis spätestens zum dritten Werktag der Kündigungsfrist bei der anderen Vertragspartei eingegangen sein.

oder

... Das Mietverhältnis beginnt am ......................... und endet am ......................... Nach Ablauf dieses Zeitraumes hat der Mieter das Recht, die Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere ........ Jahre zu verlangen. Dieses Verlangen muss schriftlich geltend gemacht werden und mindestens sechs Monate vor Vertragsbeendigung beim Vermieter eingehen.

3. Mietzins, Nebenkosten und Mietzahlung

a) Der monatliche Mietzins beträgt DM/EUR ................ zuzüglich der jeweiligen Mehrwertsteuer. Die Inventarmiete beträgt .......DM/EUR zzgl. der jeweiligen Mehrwertsteuer.

b) Daneben trägt der Mieter alle Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu §27 der Zweiten Berechnungsverordnung, die diesem Vertrag als Anlage 2 beigefügt ist.

Auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nach vorstehendem Absatz sind monatliche Vorauszahlungen in Höhe von derzeit DM/EUR ................ zu leisten, über die jährlich bis spätestens zum .............. (Datum) abgerechnet wird. 
Das Abrechnungsjahr ist das Kalenderjahr.

Die Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten erfolgt nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung.

Die Umlage der Betriebskosten im übrigen erfolgt nach folgendem Verteilerschlüssel:
...........(Art der Betriebskosten) nach Personenzahl,
...........(Art der Betriebskosten) nach Quadratmeter Wohnfläche
...........(Art der Betriebskosten) nach ..............(sonstiger Verteilerschlüssel)

Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen und eine entsprechende Erhöhung der Vorauszahlungen zu verlangen.

c) Der Mietzins zuzüglich Mehrwertsteuer und Betriebskostenvorauszahlung ist jeweils im voraus bis spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats kostenfrei auf das Konto des Vermieters bei der ..............................-Bank (BLZ: ................) mit der Kontonummer ................ zu überweisen.

4. Kaution

a) Der Mieter leistet zum Vertragsbeginn eine Kaution in Höhe von DM/EUR ................ Der Vermieter wird die Kautionssumme nach Erhalt bei einer Bank oder Sparkasse auf einem Sonderkonto zu banküblichen Zinsen für Sparguthaben mit dreimonatiger gesetzlicher Kündigungsfrist anlegen.

Die Kaution kann vom Mieter auch in Form einer unbedingten, unbefristeten, unwiderruflichen und selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse oder durch Verpfändung eines Sparguthabens bzw. eines Festgeldkontos bei einer deutschen Bank oder Sparkasse erbracht werden.

b) Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche aus dem Mietverhältnis bereits während der Dauer des Mietverhältnisses aus dem Kautionsbetrag befriedigen. Der Mieter ist in diesem Falle verpflichtet, die Kaution wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.

c) Nach Beendigung der Mietzeit hat der Vermieter über die Kaution abzurechnen und die verbleibende Kautionssumme zuzüglich der entstandenen Zinsen an den Mieter auszuzahlen. Dieser Rückzahlungsanspruch des Mieters wird sechs Monate nach Räumung der Mietsache fällig.

5. Mieterhöhung; Mietzinsänderung

Hinsichtlich künftiger Mieterhöhungen treffen die Parteien folgende Vereinbarungen:

Es wird eine Staffelmiete vereinbart wie folgt:

Die Miete erhöht sich

oder (Indexmiete)

Der Mietzins ist für die Dauer eines Jahres ab Mietbeginn, also bis zum ......................... fest vereinbart. Eine Anpassung der Miethöhe gemäß nachstehender Vereinbarung findet demgemäß frühestens ab dem 13. Monat nach Mietbeginn und dann jeweils frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung statt.

Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungsindex "für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte" (Basis 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn bzw. der letzten Anpassung der Miethöhe um mehr als fünf Prozentpunkte, so ist jede Vertragspartei berechtigt, eine Anpassung des Mietzinses entsprechend nach oben oder nach unten zu verlangen.

Eine Erhöhung des Mietzinses nach dieser Vereinbarung ist durch schriftliche Erklärung geltend machen. Die angepasste Miete ist dann vom Beginn des übernächsten, auf die Erklärung der Vertragspartei folgenden Monats an zu bezahlen.

oder (ortsübliche Gewerbemiete)

Steigt oder fällt für vergleichbare gewerbliche Mietobjekte der ortsübliche Mietzins, so hat jede Partei das Recht, eine entsprechende Anpassung des Mietzinses an das allgemeine ortsübliche Niveau zu verlangen. Das Verlangen ist schriftlich geltend zu machen und wird mit Beginn des übernächsten, auf den Zugang des Verlangens folgenden Monats wirksam. Entsteht zwischen den Parteien Streit über die Höhe der ortsüblichen Miete für vergleichbare gewerbliche Mietobjekte, so ist auf Verlangen einer Partei ein Schiedsgutachten eines öffentlich bestellten und gerichtlich vereidigten Sachverständigen einzuholen, der von der zuständigen Industrie – und Handelskammer für beide Parteien verbindlich benannt wird. Der Schiedsgutachter setzt den Mietzins nach billigem Ermessen in für beide Parteien verbindlicher Weise unter Angabe des Berechnungsmaßstabes neu fest. Die solchermaßen festgesetzte neue Miete ist erstmals mit Beginn des übernächsten, auf die Vorlage des Gutachtens folgenden Monats zu zahlen. Die Kosten des Schiedsgutachtens trägt der jeweils Begünstigte (oder: tragen beide Parteien je zur Hälfte.)

6. Instandhaltung und Instandsetzung, bauliche Veränderungen, Außenwerbung

a) Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Mieträume trägt der Mieter, soweit die entsprechenden Maßnahmen durch den Mietgebrauch veranlasst sind. Das gilt nicht für Instandsetzungskosten, die durch Schäden entstehen, für die der Vermieter Versicherungsleistungen in Anspruch nehmen kann.

b) Der Mieter ist berechtigt, an der Mietsache auf seine Kosten bauliche Veränderungen vornehmen, wenn und soweit dies zu der vorgesehenen gewerblichen Nutzung nötig und erforderlich ist. 

c) Des weiteren ist der Mieter berechtigt, an der Außenwand zur .............-Straße, Haus-Nr.: ......... hin Werbeschilder anzubringen. Eventuell erforderliche behördliche Genehmigungen für diese Maßnahmen hat der Mieter auf seine Kosten einzuholen. Der Vermieter wird ihn im erforderlichen Umfang unterstützen. Insoweit dem Vermieter entstehende Kosten übernimmt der Mieter.

7. Schönheitsreparaturen

a) Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Sie sind alle fünf Jahre auszuführen.

b) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf von 5 Jahren und liegen die letzten Schönheitsreparaturen mehr als ein Jahr zurück, so hat der Mieter nur die anteiligen Kosten für die durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu tragen.

Der vom Mieter zu tragende Kostenanteil an den Schönheitsreparaturen ermittelt sich wie folgt:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger zurück als: 12 Monate = 30 %; 24 Monate = 60 %; 30 Monate = 80 %.

Für Nassräume gilt: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger zurück als: 12 Monate = 20 %; 24 Monate = 40 %; 36 Monate = 60 %, 48 Monate = 80 %, 54 Monate = 90 %.

Für sonstige Räume gilt: ..............................

Zur Ermittlung der Kosten holt zunächst der Vermieter einen Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes ein. Hält der Mieter die Höhe der so ermittelten Kosten für zu hoch, so kann er seinerseits einen Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes einholen. Maßgeblich ist dann der Anteil, der sich aus dem vom Mieter eingeholten Kostenvoranschlag ergibt.

8. Kleinreparaturen und Wartungsarbeiten

Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten für Kleinreparaturen selbst zu tragen. Als Kleinreparatur zählt jede Reparatur bis zu einem Betrag von 75 EUR . Hierzu zählen Reparaturen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas, Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse und Verschlusseinrichtungen von Fensterläden, Rollläden, Markisen und Jalousien. Der Jahreshöchstbetrag ist beschränkt auf 5 % der Jahresmiete ohne Nebenkosten, höchstens auf 300 EUR.

9. Verkehrssicherungspflicht

a) Der Mieter verpflichtet sich, den vor dem Ladengeschäft befindlichen Gehweg sauber zu halten und im Winter zu räumen und zu streuen.

b) Der Mieter stellt den Vermieter im Innenverhältnis von Ansprüchen Dritter wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht frei.

10. Konkurrenzschutz

a) Der Vermieter verpflichtet sich, während der Mietdauer Gewerberäume in dem vertragsgegenständlichen Anwesen nicht an Personen oder Unternehmen zu vermieten, die das gleiche Gewerbe betreiben. Dies gilt auch für Nachbargrundstücke und -gebäude in der selben Straße, die dem Vermieter gehören.

    oder

b) Der Konkurrenzschutz ist ausgeschlossen.

11. Untervermietung, Gebrauchsüberlassung an Dritte

Der Mieter darf nur mit Genehmigung des Vermieters untervermieten oder den Gebrauch an Dritte überlassen.

    oder

Der Mieter hat das Recht zur Untervermietung und zur Überlassung des Gebrauchs an Dritte, soweit der Untermieter bzw. der Dritte die Mietsache zur Ausübung des gleichen Gewerbes nutzt. Beabsichtigt ein Untermieter oder Dritter die Mietsache zu einem anderen Zweck zu nutzen, als in diesem Vertrag vereinbart, so bedarf die Untervermietung bzw. die Gebrauchsüberlassung der vorherigen Zustimmung des Vermieters.

12. Übergabe der Mietsache

a) Der Vermieter wird vor Beginn des Mietverhältnisses noch folgende Arbeiten auf seine Kosten durchführen:

• Streichen sämtlicher Wände und Decken;

• ................. ;

• ................. ;

b) Im übrigen wird dem Mieter die Sache in dem Zustand übergeben, wie er sie besichtigt hat und wie er sich aus dem Übergabeprotokoll ergibt.

13. Haftung des Vermieters

Schadensersatzansprüche des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache oder wegen Verzuges des Vermieters mit der Beseitigung eines solchen Mangels sind ausgeschlossen, wenn nicht der Mangel vom Vermieter oder seinen Erfüllungsgehilfen vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurde. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung des Mangels sowie sein Mietminderungsrecht bleiben hiervon unberührt.

14.  Aufrechnung, Zurückbehaltungsrecht

a) Der Mieter kann gegenüber den Mietzinsforderungen des Vermieters nur aufrechnen, wenn er dies dem Vermieter einen Monat vorher schriftlich anzeigt. Die Aufrechnung ist unzulässig, soweit sie bestrittene oder nicht rechtskräftig festegestellte Ansprüche betrifft.

b) Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters am Mietzins ist ausgeschlossen.

15. Betretungs- und Besichtigungsrecht des Vermieters

a) Der Vermieter oder seine hierzu Bevollmächtigten dürfen die Mietsache nach rechtzeitiger vorheriger Ankündigung zur Besichtigung oder zum Ablesen von Messgeräten in angemessenen Zeitabständen betreten.

b) Will der Vermieter das Grundstück oder die Räume veräußern oder ist das Mietverhältnis gekündigt, so kann der Vermieter oder sein hierzu Bevollmächtigter die Mietsache mit Interessenten nach rechtzeitiger vorheriger Ankündigung zu den üblichen Geschäftszeiten besichtigen.

16. Tierhaltung

Die Haltung von Haustieren ist nur zulässig, wenn der Mieter nachvollziehbare Gründe (z.B. Sicherheitsgründe) darlegt und der Vermieter seine Zustimmung erteilt.

17. Kündigung

a) Ist ein Mietvertrag mit unbestimmter Zeitdauer vereinbart, sind die Parteien berechtigt, den Mietvertrag spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des ......ten Kalendermonats, der auf den Zugang der Kündigung beim anderen Vertragsteil folgt, zu kündigen.

b) Ist ein befristetes Mietverhältnis vereinbart, kann der Vertrag nur gekündigt werden, wenn ein Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist. 

c) Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn sich der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses 

• für zwei aufeinanderfolgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug befindet oder

• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei Monate erreicht.

Darüber hinaus ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung auch dann berechtigt, wenn der Mieter nach erfolgter schriftlicher Abmahnung zu anderen als in diesem Mietvertrag vereinbarten Zwecken - insbesondere Wohnzwecken - benutzt.

d) Der Mieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Vermieter gegen das Konkurrenzschutzgebot verstößt. Dies gilt jedoch nur, soweit der Konkurrenzschutz nicht vertraglich ausgeschlossen ist.

e) Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

f) Eine stillschweigende Verlängerung des Vertrages im Sinne von § 545 BGB ist ausgeschlossen.

18. Rückgabe der Mietsache

a) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses besenrein, unter Beachtung seiner Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit allen ihm überlassenen Schlüsseln zurückzugeben. Beschädigungen, die der Mieter, seine Erfüllungsgehilfen oder Personen, die sich mit Wissen und Wollen des Mieters in der Mietsache aufhalten, verursacht haben, sind zu beseitigen. Bewegliche Gegenstände sind aus den Mieträumen zu entfernen und ebenfalls ordnungsgemäß zu beseitigen.

b) Endet das Mietverhältnis vorzeitig aus einem Grund, den der Vermieter zu vertreten hat, so ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, für die in den Mieträumen in diesem Fall verbleibenden Einrichtungen ein angemessenes Entgelt zu bezahlen. Das Entgelt wird in der Weise berechnet, dass der nachgewiesene Anschaffungs- oder Herstellungspreis auf die Zeit zwischen dem Beginn des Mietverhältnisses und dem nächstmöglichen Termin seines fristgerechten oder durch ordentliche Kündigung des Vermieters herbeizuführenden Endes (regelmäßiges Ende des Mietverhältnisses) anteilig umgelegt wird. Das von dem Vermieter zu zahlende Entgelt bestimmt sich nach demjenigen Anteil, der auf die Zeit zwischen dem vorzeitigen und dem regelmäßigen Ende des Mietverhältnisses entfällt.

c) In allen anderen Fällen ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt, aber nicht verpflichtet, die von ihm eingebrachten Einrichtungen zu beseitigen bzw. wegzunehmen. Übt er sein Wegnahmerecht aus, so hat er den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen. Belässt der Mieter die von ihm eingebrachten Einrichtungen, so fallen diese entschädigungslos dem Vermieter zu.

d) Durch bloße Gebrauchsfortsetzung tritt keine Fortsetzung des Mietverhältnisses ein, d.h. die Vorschrift des § 545 BGB findet keine Anwendung.

19. Schriftform

Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für die Aufhebung des Schriftformerfordernisses.

20. Besondere Vereinbarungen

Im übrigen vereinbaren die Parteien das folgende:

................................................................................................................

................................................................................................................

21. Salvatorische Klausel

Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so wird dadurch die Geltung des Vertrages im übrigen nicht berührt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, anstelle der unwirksamen Vereinbarung eine der wirtschaftlichen und rechtlichen Zielsetzung der Parteien möglichst nahekommende Regelung herbeizuführen.

.............................. (Ort), den .........................

_______________________  

(Vermieter)                             

_______________________

(Mieter)

Anlagen:

1. Lageplan

2. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung

3. Übergabeprotokoll vom .........................

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