Mieterhöhungen

Besondere Aufmerksamkeit sollte die Regelung hinsichtlich der Mieterhöhung in Anspruch nehmen.

1. Die Vereinbarung einer genehmigungsfreien Klausel, wobei folgende Möglichkeiten bestehen:

- Vereinbarung einer Umsatzmiete: Die Höhe des Mietzinses richtet sich nach der Höhe des Umsatzes.

- Vereinbarung einer Staffelmiete: Die Erhöhung des Mietzinses ist im voraus hinsichtlich des Zeitpunktes und des Betrages genau festgelegt.

- Bei der Vereinbarung einer Kostenelementsklausel wird die Höhe des Mietzinses an die Aufwendungen des Vermieters für das Mietobjekt gekoppelt. Vereinbart wird z.B., dass der Vermieter die Zinslasten für die auf dem Grundstück ruhenden Hypotheken umlegen darf und der Mieter die Betriebskosten des Objekts trägt.

- Bei Vereinbarung einer Spannungsklausel erhöht sich der Mietzins automatisch entsprechend dem Preis oder Index einer gleichartigen Leistung. Gleichartige Bezugsgrößen sind z.B. der Mietzins für ein vergleichbares Mietobjekt oder die Untermieteinnahmen des Mieters. Da nicht gleichartig, kommen als Bezugsgröße nicht in Betracht: der Mietwert von Wohnraum; der Mietzins eines anderen Gewerbeobjekts, wenn der Mietvertrag über dieses Objekt eine Wertsicherungsklausel enthält; der Index der allgemeinen Mietentwicklung; die Entwicklung der Hypothekenzinsen; der Baukostenindex und die Entwicklung der Preise der Produkte des Mieters.

- Bei der Vereinbarung eines Leistungsvorbehalts dienen eine oder mehrere Bezugsgrößen als Maßstab für das Ausmaß der Änderung des Mietzinses. Es kann eine beliebige Bezugsgröße vereinbart sein, diese darf aber für die Bestimmung des Mietzinses nicht bindend sein. Das bedeutet, dass die Änderung des Mietzinses nicht automatisch eintreten darf. Andernfalls liegt - je nach dem, ob eine gleichartige oder ungleichartige Bezugsgröße gewählt wurde - eine Spannungs- oder Wertsicherungsklausel vor.

2. Die Vereinbarung einer genehmigungspflichtigen Klausel, sog. Wertsicherungsklausel

Im Mietvertrag kann auch eine automatische Anpassung des Mietzinses nach Maßgabe mit dem Mietzins nicht vergleichbarer Bezugsgrößen vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung nennt sich Wertsicherungsklausel.

Beispiele für mit dem Mietzins nicht vergleichbare Bezugsgrößen:

der Mietwert von Wohnraum; der Mietzins eines anderen Gewerbeobjekts, wenn der Mietvertrag über dieses Objekt eine Wertsicherungsklausel enthält; der Index der allgemeinen Mietentwicklung; die Entwicklung der Hypothekenzinsen; der Baukostenindex und die Entwicklung der Preise der Produkte des Mieters

Beispiel für eine Wertsicherungsklausel:

"Sobald sich der vom statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungsindex für Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalte mit mittlerem Einkommen (Basis...) gegenüber der vorangegangenen Mieterhöhung um mehr als .... Prozent, ändert sich der Betrag der Nettokaltmiete ohne weiteres um den gleichen Prozentsatz.

Voraussetzung für die Wirksamkeit einer solchen Klausel ist insbesondere die Genehmigung durch die zuständige Behörde. Diese wird erteilt, wenn

In Betracht kommen insoweit ein vom statistischen Bundesamt oder einem statistischen Bundesamt ermittelter Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder ein vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelter Verbraucherindex. Ebenso die Änderung der künftigen Entwicklung der Preise oder Werte der Güter oder Leistungen, die der Mieter in seinem Betrieb erzeugt, veräußert oder erbringt. Nur bei Pachtverträgen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung: Die künftige Entwicklung des Preises oder Wertes von Grundstücken.

bb) das Mietverhältnis für die Dauer von mindestens 10 Jahren seitens des Vermieters nicht durch ordentliche Kündigung beendigt werden kann oder dem Mieter eine Option auf eine mindestens 10jährige Vertragsdauer eingeräumt ist

cc) vereinbart wurde, dass sich der Mietzins nicht nur für den Fall des Steigens der Bezugsgröße ändern soll, sondern auch für den Fall ihres Sinkens

dd) der Mietzins sich prozentual nicht stärker verändern soll als der in Bezug genommene Index.

Tipp:

1. Gerade in den Fällen, in denen eine Indexmiete vereinbart werden soll, sollte der unerfahrene Mieter sich vorher fachkundig beraten lassen.

2. Zur Vermeidung eines Rechtsstreites hinsichtlich der Mieterhöhungen ist die Vereinbarung einer Schiedsgutachterklausel empfehlenswert.

Hinweis: Zum eigentlichen Verfahren der Mieterhöhung siehe unter diesem Thema.