1. Kündigungsschutz bei freifinanzierten Wohnungen

a) Dem (alten) Vermieter, der seine Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln will, ist es nicht möglich, aus diesem  Grund wegen eines "berechtigten Interesses" - gemeint sind hier Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung - zu kündigen.

b) Für den (neuen) Vermieter gilt, dass er für eine Kündigung einen im Gesetz vorgesehenen Kündigungsgrund benötigt. Er muss zudem eine Kündigungssperrfrist einhalten. Diese Kündigungssperrfrist beträgt mindestens 3 Jahre (§ 577a BGB), kann aber je nach der Lage am Wohnungsmarkt auch bis zu 10 Jahre betragen. Geregelt sind die verlängerten Fristen in den jeweiligen Kündigungssperrfristen-Verordnung der Länder.

Die Kündigungssperrfrist beginnt mit der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Wird eine gesamte Wohnungsanlage an eine juristische Person verkauft, beginnt die Sperrfrist erst mit dem Weiterverkauf an Einzelpersonen.

Erwirbt zunächst eine Eigentümergemeinschaft die Wohnung und wird diese Wohnung anschließend einem der Eigentümer zugeschlagen, muss auch er die Kündigungssperrfrist einhalten. Die Sperrfrist gilt nicht, wenn die Eigentümergemeinschaft zunächst ein Mehrfamilienhaus erwirbt und anschließend jedem der Eigentümer eine Wohnung zugeteilt wird.

2. Kündigungsschutz bei Sozialwohnungen

Eine Eigenbedarfskündigung ist für den Erwerber so lange ausgeschlossen, wie die Wohnung als öffentlich gefördert gilt.

Werden die öffentlichen Darlehen allerdings vorzeitig zurückgezahlt, so ist die Eigenbedarfskündigung für den Erwerber nur während der sogenannten Nachwirkungsfrist ausgeschlossen, d.h. grundsätzlich für 10 Jahre.

Diese Nachwirkungsfrist kann aber auch kürzer sein, wenn die öffentlichen Darlehen bei planmäßiger Tilgung schon vor Ablauf der 10 Jahre zurückgezahlt gewesen wären. Allerdings greifen in diesen Fällen die normalen Kündigungssperrfristen von 3 oder bis zu 10 Jahren (siehe oben 1) ein.

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