Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters zu überlassen. Das gilt sowohl für die unentgeltliche, wie auch für die entgeltliche Gebrauchsüberlassung.

1. Anspruch des Mieters auf Untermieterlaubnis

a) Ein Anspruch auf die Untermieterlaubnis kann sich zunächst aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dort etwas diesbezügliches vereinbart ist.

b) Zum anderen gibt das Gesetz in § 553 BGB dem Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf die Untermieterlaubnis für einen Teil des Wohnraumes, wenn er ein berechtigtes Interesse hat.

Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen:

• der Mieter muss dem Vermieter mitteilen, wer der Dritte ist und aus welchen Gründen er untervermieten will,
• der Mieter muss die Wohnung auch weiterhin selbst zu Wohnzwecken nutzen; der Mieter hat keinen Anspruch, auf die Weitervermietung der gesamten Wohnung;
• der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben; dies kann in wirtschaftlichen aber auch in persönlichen Umständen begründet sein,
• dieses Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein,
• in der Person des Dritten (= Untermieter) darf kein wichtiger Grund vorliegen, der die Verweigerung der Erlaubnis rechtfertigt (insbesondere: persönliche Unzuverlässigkeit oder beabsichtigte Änderung des Mietzwecks),
• es darf nicht zu einer Überbelegung der Wohnung kommen (dies wird angenommen, wenn das nach öffentlichem Recht zulässige Maß überschritten wird: Die Zahl der Bewohner soll die Zahl der eigentlichen Wohnräume nicht um zwei übersteigen dürfen),
• die Untervermietung darf dem Vermieter nicht aus sonstigen Gründen unzumutbar sein (z.B. bei alsbaldiger Beendigung des Mietvertrages des Hauptmieters),
• soweit dem Vermieter die Überlassung nur gegen einen Untermietzuschlag zuzumuten ist, muss sich der Mieter bereit erklären diesen zu zahlen (z.B. bei höherer Abnutzung der Mietsache).

Liegen diese Voraussetzungen vor, so hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis.

c) Liegen die genannten Voraussetzungen dagegen nicht vor, so kann der Mieter die Untermieterlaubnis zwar beim Vermieter "beantragen". Er hat aber keinen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis, d.h. der Vermieter muss sie nicht erteilen.

2. Rechte des Mieters bei Versagung der Untermieterlaubnis

a) Erteilt der Vermieter die Untermieterlaubnis nicht, steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter berechtigt, die Untermieterlaubnis zu versagen (siehe dazu Thema 'Kündigung').

b) Der Mieter kann den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis verklagen.

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