Ist der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, kann der Vermieter die Ausführung der Arbeiten bei Fälligkeit verlangen. Fällig ist der Anspruch, wenn seit Überlassung der Wohnung an den Mieter bzw. seit den zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen zumindest die Renovierungsfristen abgelaufen sind.
Kommt der Mieter seiner Verpflichtung nicht nach, so gilt folgendes:
a) In erster Linie ist der Mieter zur Erfüllung des Anspruchs verpflichtet. Der Vermieter kann den Mieter auf Erfüllung seiner Verpflichtung verklagen; das Urteil kann dann notfalls (nach erneutem Antrag an das Gericht) im Wege der Ersatzvornahme (durch den Vermieter selbst oder einen Dritten) vollstreckt werden. Die Kosten für die Durchführung der Arbeiten muss der Mieter dem Vermieter erstatten. Der Vermieter hat insoweit Anspruch auf einen Vorschuss.
b) Verlangt der Vermieter Schadensersatz, so müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
aa) Der Anspruch auf Renovierung muss fällig sein (siehe oben),
bb) Der Mieters muss sich mit seiner Renovierungspflicht in Verzug befinden; d.h., der Vermieter muss den Mieter zur Vornahme der Arbeiten gemahnt haben. Die durchzuführenden Arbeiten sind möglichst genau zu bezeichnen.
cc) Der Vermieter muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Ausführung der Arbeiten gesetzt haben. Diese Frist muss er mit der Androhung verbunden haben, dass er die Annahme der Leistung verweigert, wenn die Arbeiten bis zum Fristablauf nicht ausgeführt wurden. Beides kann mit der Mahnung verbunden werden.
| Hinweis: |
| 1. Die Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung ist aber entbehrlich, wenn der Mieter die Arbeiten endgültig verweigert. |
dd) Die Frist muss ohne Ergebnis verstrichen sein.
| Wichtig: |
| 2. Nach Fristablauf erlischt der Anspruch des Vermieters auf Vornahme der Arbeiten. |
ee) Der Schadensersatzanspruch darf nicht verjährt sein: Die Verjährungsfrist beträgt 6 Monate und beginnt mit dem Ablauf der gesetzten Nachfrist.
| Beispiel: |
| Die Renovierung ist zum 1.April fällig. Der Anspruch auf Vornahme der Arbeiten verjährt in 6 Monaten, also am 1. Oktober. Da der Mieter nichts tut, hat der Vermieter ihm im Juli eine Frist zur Vornahme der Arbeiten zum 1. September gesetzt. Der Mieter hat die Arbeiten trotzdem nicht ausgeführt, so das der Vermieter nunmehr Schadensersatz geltend machen kann. Dieser Anspruch verjährt ebenfalls in 6 Monaten, die Verjährung beginnt aber erst mit Ablauf der gesetzten Nachfrist am 1.September. |
ff) Liegen die genannten Voraussetzungen vor, kann der Vermieter Ersatz der für die Ausführung der Arbeiten aufgewandten oder aufzuwendenden Kosten verlangen.
| Achtung: |
| Selbst, wenn die Ausführung der Arbeiten sinnlos ist, etwa weil der Vermieter ohnehin plant, die Räume umzubauen, soll dem Vermieter der Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten gegen den Mieter zustehen (BGH). |
c) Aufrechnung des Schadensersatzanspruchs mit der Kaution
Haben Mieter und Vermieter eine Kaution vereinbart, so kann der Vermieter den Schadensersatz gegen die Kaution aufrechnen. Dies ist jedoch nur dann zulässig, wenn die oben 2 aa) bis dd) genannten Voraussetzungen vor Ablauf der Verjährung vorlagen. Die sechsmonatige Verjährung der Ansprüche des Vermieters beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Wohnung zurückerhält.
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