Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache zu erhalten. Dazu gehört bei einer Mietwohnung natürlich auch die regelmäßige Renovierung der Räume. Da dies mit erheblichen Kosten verbunden ist, wollen sich die Vermieter dieser Pflicht entledigen. Dies können Sie mittels einer Klausel im Mietvertrag, die eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung beinhaltet. Die meisten Wohnraummietverträge enthalten solche Klauseln, wonach der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Allerdings sind in diesen Klauseln oft starre Renovierungsfristen geregelt, die keine Abweichung - z.B. wegen nicht bestehender Renovierungsbedürftigkeit - zulassen.
Beispiel:
Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. In Badezimmer und Küche ist alle 3 Jahre, in den Wohnräumen (Wohn-, Arbeits- oder Kinderzimmer) alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen (Abstellkammer) alle 7 Jahre die Renovierungen vorzunehmen.
Eine solche Klausel war bis zur diesbezüglichen Entscheidung des BGH im Juni 2004 wirksam. Der Mieter musste die Schönheitreparaturen nach Ablauf der Fristen durchführen.
Im Juni 2004 und auch mehrfach in der Folgezeit hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass derartige Klauseln, die eine starre Fristenregelung vorsehen, unwirksam sind. Solche Klauseln würden den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten, was einen Verstoß gegen Treu und Glauben bedeute.
Der Mieter ist deshalb nur noch dann zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Klausel berücksichtigt, dass zu dem vorgesehenen Renovierungszeitpunkt auch tatsächlich eine Renovierung erforderlich ist.
Bei der Frage, ob in der Klausel eine starre Frist vereinbart wurde, ist allerdings Vorsicht geboten. Enthält die Klausel lediglich eine Empfehlung zur Renovierung innerhalb dieser Firsten, kann sie durchaus wirksam sein.
Beispiel einer wirksamen Fristenregelung:
Die Schönheitsreparaturen sind bei tatsächlichem Renovierungsbedarf, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, entsprechend dem folgenden Fristenplan vorzunehmen:
Grundsätzlich kann der Vermieter wählen, ob er mit dem Mieter eine laufende Renovierung - siehe oben - vereinbart oder lieber eine Schlussrenovierung. Eine Schlussrenovierung bedeutet, dass der Mieter während des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Nur wenn er auszieht hat er die Pflicht zu renovieren.
Vermieter würden gerne beide Pflichten auf den Mieter umlegen, doch die Rechtsprechung hält eine Kombination aus beiden Pflichten (laufende und Endrenovierung) für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Sind also laufende und abschließende Renovierung vereinbart worden, so sind beide Klauseln unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen muss (BGH VIII ZR 335/02).
Wurde allerdings zwischen Mieter und Vermieter eine individuelle Vereinbarung (also nicht durch AGB) zur Endrenovierung der Wohnung bei Auszug getroffen, dann ist diese nach einer Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 71/08) wirksam. Nach Ansicht der Richter gilt dies auch dann, wenn andere Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ungültig sind. Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes besteht die Verpflichtung zur Renovierung aber nur dann, wenn die Endrenovierung nach Abschluss des Mietvertrages und außerdem individuell vereinbart wurde.
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