1. Eine entsprechende Vereinbarung wurde im Mietvertrag getroffen

Es kann bereits im Mietvertrag eine Vereinbarung darüber getroffen werden, dass eine Vertragspartei durch eine andere ersetzt werden kann. Die Vereinbarung kann natürlich auch nachträglich getroffen werden. Folgende Möglichkeiten werden unterschieden:

a) Sog. echte Ersatzmieterklausel

Bei Vereinbarung einer sog. echten Ersatzmieterklausel ist der Mieter berechtigt, dem Vermieter einen Ersatzmieter zu stellen, den der Vermieter akzeptieren muss, soweit in dessen Person kein wichtiger Grund (z.B. Zahlungsunfähigkeit) zur Ablehnung gegeben ist. Lehnt der Vermieter einen geeigneten Mietinteressenten ab, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.

b) Sog. unechte Ersatzmieterklausel

In diesem Fall wird vereinbart, dass der Mieter unter Einhaltung einer vereinbarten Frist (z.B. 3 Monate) kündigen darf, wenn er dem Vermieter eine bestimmte Anzahl geeigneter und zum Eintritt in den Mietvertrag bereiter Ersatzmieter benannt hat und der Vermieter sich ohne Grund weigert, eine der vorgeschlagenen Personen zu akzeptieren.

2. Es wurde keine Vereinbarung getroffen

Wurde diesbezüglich keine Vereinbarung getroffen und will der Vermieter auch keine Vereinbarung treffen, so ist die Stellung eines Nach- bzw. Ersatzmieters nur in Ausnahmefällen möglich:

Voraussetzung ist zunächst, dass das Mietverhältnis noch über einen längeren Zeitraum besteht und der Mieter für die vorzeitige Beendigung einen wichtigen Grund hat.

a) Ein längerer Zeitraum wird grundsätzlich dann angenommen, wenn das Mietverhältnis noch mehr als ein Jahr Restlaufzeit hat,

b) Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist dann zu bejahen, wenn die Umstände, die zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages zwingen, nicht vom Mieter zu vertreten sind und er mit diesen auch nicht rechnen konnte bzw. nicht zu rechnen brauchte. 

Hierher gehören folgende Fälle:

- unvorhergesehener Krankheiten oder Pflegebedürftigkeit,

- der Mieter verliert unverschuldet seinen Arbeitsplatz und findet in einer anderen Stadt eine Arbeit,

- der Mieter verliert unverschuldet seinen Arbeitsplatz und kann die Miete nicht mehr bezahlen,

- der Mieter will heiraten oder es wird Familiennachwuchs erwartet und die Wohnung wird zu klein.

Liegt der Grund für das vorzeitige Ausscheidenwollen aus dem bisherigen Mietverhältnis nur darin, eine bessere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung beziehen zu wollen, so ist ein wichtiger Grund im oben genannten Sinne nicht gegeben.

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