Modernisierung, Instandhaltung, Instandsetzung, Abgrenzung, Unterscheidung, Unterschied, Mietrecht

Geht man allein vom Wortlaut aus, ist die Abgrenzung nicht schwierig, denn Instandhaltung und Instandsetzung zielen auf die Erhaltung der Mietsache ab, während es bei der Modernisierung um die Verbesserung der Mietsache geht.

Probleme ergeben sich jedoch dadurch, dass Modernisierungsmaßnahmen oftmals mit Maßnahmen zur Instandhaltung bzw. -setzung zusammentreffen und sich überschneiden.

Aus § 536 BGB ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, d.h., er muss den ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erhalten.

Bei der Instandsetzung geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind.

Beispiele:

Ersatz von Bleiabflussleitungen, der Einbau eines Durchlauferhitzers statt einer irreparablen zentralen Warmwasserversorgung, der Ersatz schadhafter Fenster, der Austausch einer schadhaften Fassadendämmung.

Die Instandhaltung betrifft dagegen vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit.

Beispiele:

Wartung des Aufzugs oder der Belüftungsanlage, aber auch die Schönheitsreparaturen, Teppichreinigung und Pflege des Parketts.

Weder Instandhaltung, noch Instandsetzung sind der Ersatz von intakten Kastendoppelfenstern durch Isolierglasfenster, der Ersatz einer intakten Gasetagenheizung durch eine Gaszentralheizung oder generell einer Zentralheizung.

Unter den Begriff Modernisierung fallen dagegen solche Maßnahmen, die der Verbesserung der gemieteten Räume, des Gebäudes selbst oder der Schaffung neuen Wohnraumes dienen.

Eine Verbesserung liegt vor, wenn sich der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.

3. Wichtig: Fallen Instandsetzung und Modernisierung zusammen (z.B. bei Ersatz verrotteter einfachverglaster Fenster durch Isolierglasfenster) müssen die Kosten für die fällige Instandsetzung von den Gesamtkosten abgezogen werden. In diesem Fall muss jede einzelne Maßnahme, die auf die Miete umgelegt werden soll, als Wertverbesserung oder energiesparende Maßnahme nachgewiesen werden. Der Vermieter muss dazu genau auflisten, welche Kosten für welche Maßnahme auf die Instandhaltung /-setzung und welche auf die Modernisierung entfallen.

a) Instandhaltung bzw. -setzung und Modernisierung sind ihrerseits abzugrenzen von bloßen Veränderungen des Gebäudes (Bsp. Umgestaltung des Eingangsbereiches). Hierbei handelt es sich nicht um Instandhaltungsmaßnamen. Von § 541b BGB (= Modernisierung) werden die Veränderungen nur erfasst, wenn durch sie neuer Wohnraum geschaffen wird oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden (Bsp. Einbau eines Fahrstuhls).

b) Eine Abgrenzung muss ebenfalls zum Umbau des Gebäudes gemacht werden. Soll eine Mansarde mit schrägen Wänden in eine Vollgeschosswohnung umgebaut werden, so handelt es sich um eine völlige Umgestaltung und nicht um eine Modernisierung. Soll durch die Baumaßnahmen die Fläche der Wohnung um 17 % (und mehr) vergrößert werden, so muss der Mieter dies nicht dulden. Auch Maßnahmen, die lediglich der Vorbereitung der Umwandlung in Wohnungseigentum dienen, muss der Mieter nicht dulden.

Maßstab für die Duldung von Veränderungen, die nicht unter diese Fallgruppen fallen, ist § 242 BGB (Treu und Glauben).

a) für die Verbesserung des Wohnwertes,	[mehr dazu]
b) für die Einsparung von Heizenergie und Wasser.	[mehr dazu]