Mieterhöhung nach § 5 MHG (Umlage erhöhter Kapitalkosten)

 

1. Ausschluss des Erhöhungsrechts

Das Recht zur Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter trotz Nachfrage bei Abschluss des Mietvertrages keine Auskunft über die potentiell zu einer Mieterhöhung führenden Darlehen gibt bzw. gegeben hat. 
Die Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten ist auch dann unzulässig, wenn eine Staffelmiete (wirksam) vereinbart wurde.

2. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

a) Die Kapitalkosten müssen für ein dinglich gesichertes Darlehen, dass bei Mietvertragsabschluss bereits aufgenommen war, angefallen sein,

b) Der Vermieter muss Schuldner und Sicherungsgeber des Darlehens sein,

Wichtig:
Zur Mieterhöhung ist auch der Vermieter berechtigt, der das Eigentum erst durch Veräußerung des Grundstücks erworben hat und dabei im Rahmen einer Umschuldung das Darlehen übernommen hat.

c) Das Darlehen muss zu folgenden Zwecken aufgenommen worden sein:

- Finanzierung der Herstellung oder der Erweiterung der Wohnung oder des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt, oder
- Durchführung von baulichen Maßnahmen, die, wären sie nach Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt worden, den Vermieter zur Erhebung eines Modernisierungszuschlages berechtigt hätten, oder
- Erwerb der Wohnung oder des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt.

d) Der Zinssatz des Darlehens hat sich gegenüber dem Stand bei Vertragsschluss erhöht. Entscheidend ist insoweit, ob sich der Gesamtbetrag der Kapitalkosten erhöht hat.

e) Die Umstände, die zur Erhöhung der Kapitalkosten geführt haben, darf der Vermieter nicht zu vertreten haben. Hier stellt sich die Frage, ob ein Darlehensschuldner, der seine Kapitalkosten selbst zu tragen hätte und diese nicht auf einen Dritten abwälzen könnte, den Darlehensvertrag zu den gleichen Bedingungen abgeschlossen hätte.

3. Erhöhungserklärung

Die Erhöhungserklärung muss der Schriftform genügen, es sei denn, sie ist automatisch gefertigt. Die Erhöhung muss berechnet und das Vorliegen ihrer Voraussetzungen erläutert werden. Alle oben unter 1. genannten Voraussetzungen sind darzulegen. Dazu muss die gesamte Finanzierung offengelegt werden.

4. Ab wann ist der erhöhte Mietzins zu zahlen?

Geht die Erhöhungserklärung bis zum 15. eines Monats zu, so schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab dem folgenden Monat. Geht die Erhöhungserklärung dagegen erst nach dem 15. eines Monats zu, so ist die Miete erst ab dem übernächsten Monat geschuldet.

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