Mieterhöhung, Erhöhung, Miete, Nebenkosten, Betriebskosten, Recht, Vermieter, Mietrecht

Ist die Erhöhungserklärung dem Mieter vor dem 01.09.2001 zugegangen, richtet sich die Mieterhöhung nach der alten Rechtlage, § 4 und MHG.

Sollen Steigerungen bei den Betriebskosten an den Mieter in Form einer Mieterhöhung weitergegeben werden, so ist danach zu unterscheiden, ob eine Betriebskostenvorauszahlung, eine Teilinklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.

Betriebskostenvorauszahlungen sind dann zu entrichten, wenn eine Nettokaltmiete mit Vorauszahlungen vereinbart wurde; dann muss sowohl für die sog. kalten Betriebskosten sowie für Heizung und Warmwasser eine monatliche (angemessene) Vorauszahlung gezahlt werden. Möglich ist aber auch, dass eine Bruttokaltmiete vereinbart wurde und deshalb nur für Heizung und Warmwasser Vorauszahlungen geleistet werden müssen. In beiden Fällen gilt folgendes:

a) eine rückwirkende Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ist unzulässig,

b) für die Zukunft ist eine Mieterhöhung nur zulässig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist; die Erhöhung hat sich an den zu erwartenden Betriebskosten zu orientieren; erforderlich ist eine schriftliche Erklärung, in der der Grund der Erhöhung genannt und erläutert werden muss.

Zunächst ist folgendes anzumerken: Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, kann der Vermieter bei nunmehr steigenden Betriebskosten nicht die Umstellung auf eine Nettomiete verlangen, zu der dann auf alle Betriebskosten eine Vorauszahlung zu leisten wäre.

Vielmehr hat der Vermieter für die Zukunft zwei Möglichkeiten die Miete zu erhöhen:

a) Zum einen kann er die Miete nach § 4 Absatz 2 MHG (Miethöhegesetz) im vereinfachten Verfahren auf die Miete aufschlagen (sog. "Kostenumlage").

Achtung:

Voraussetzung ist allerdings, dass diese Art der Erhöhung ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Vereinbarung einer Bruttomiete bedeutet nämlich im Zweifel, dass diese Art der Mieterhöhung ausgeschlossen ist.

b) Zum anderen kann der Vermieter die Miete nach § 2 MHG (= allgemeine Mieterhöhung) erhöhen, d.h., er kann die Bruttomiete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen (uU schwierige Berechnung), siehe dazu das Thema 'Mieterhöhung nach § 2 MHG'.

Zur Erklärung: Ist eine Pauschale vereinbart, dann sind mit dem vereinbarten Betrag alle Nebenkosten abgegolten. Der Mieter kann nichts erstattet bekommen, der Vermieter kann keine Nachzahlung verlangen. Eine Pauschale kann aber, da die Heizkostenverordnung für Heizung und Warmwasser eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt, nur für die sog. kalten Betriebskosten vereinbart werden.

a) Ist dies im Vertrag vereinbart, so ist eine Erhöhung zulässig. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass die Kosten gestiegen sind. Die Erhöhung richtet sich dann nach § 4 Absatz 2 MHG .

b) Ist im Vertrag nichts vereinbart, so ist nach Ansicht von LG Köln (WuM 74, 10) und AG Köln (WuM 79, 53) eine Erhöhung generell ausgeschlossen (a.A. LG Landshut MDR 79, 584). Anders das AG Waiblingen (WuM 88, 129): Eine Erhöhung aufgrund von Mehrverbrauch ist ausgeschlossen, eine solche aufgrund von Erhöhung der Gebührensätze zulässig.

Die Mieterhöhungserklärung muss der Schriftform genügen (Ausnahme: automatische Fertigung) und folgende Angaben enthalten:

Entspricht die Erhöhungserklärung diesen Anforderungen nicht, so ist sie unwirksam, d.h., der Mieter muss die Erhöhung nicht zahlen. Den erhöhten Kostenanteil kann der Vermieter dann erst verlangen, wenn dem Mieter eine neue, wirksame Erklärung zugegangen ist. Die Erklärung wird jedoch nicht allein deshalb unwirksam, weil z.B. der Erhöhungsgrund fehlt, wenn sie trotzdem für einen gutwilligen Leser in sich verständlich ist.

Hat der Vermieter lediglich falsch gerechnet, so bleibt die Erklärung - wenn sie im übrigen verständlich ist - formell wirksam. Die Betriebskostenerhöhung tritt aber nur mit dem tatsächlich gerechtfertigten Betrag ein.

Achtung:

Darf der Vermieter die Betriebskostenumlage nach § 4 Abs. 2 MHG im vereinfachten Verfahren erhöhen, so ist die Erhöhung nicht von der Zustimmung des Mieters abhängig.

- die Erklärung geht dem Mieter bis zum 15. eines Monats zu: die Erhöhung ist ab dem 1. des Folgemonats zu zahlen,

- die Erklärung geht nach dem 15. eines Monats zu: die Erhöhung ist ab dem 1. des übernächsten Monats zu zahlen,

- wurde der Vermieter rückwirkend mit Betriebskosten belastet (seltener Ausnahmefall !), so kann er diese Kosten höchstens bis zum Beginn des Kalenderjahres, das der Erhöhungserklärung vorausgegangen ist, nachfordern. Der Vermieter muss die Erklärung aber in jedem Fall innerhalb drei Monaten nach Kenntniserlangung von der rückwirkenden Belastung abgegeben haben (§ 4 Absatz 3 MHG).