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Mieterhöhung im Wege der Mietanpassungsvereinbarung

Zur Erklärung: Bei Vereinbarung einer Mietanpassungsvereinbarung, haben sich die Mietparteien darauf geeinigt, dass die weitere Entwicklung des Mietzinses durch den Peis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden soll (Bsp: die Miete soll in dem Maße steigen, wie der allgemeine Lebenshaltungsindex).

1. Ist die Mietanpassungsvereinbarung wirksam vereinbart worden?

a) Mietanpassungsvereinbarungen, die vor dem 1.9.1993 getroffen wurden, sind unwirksam,

b) für Mietanpassungsklauseln, die zwischen dem 1.9.1993 und dem 31.12.1998 vereinbart wurden, gilt:

sie müssen der Schriftform genügen (d.h., insbesondere von den Mietparteien unterschrieben sein),
die Änderung des Mietzinses muss von der Entwicklung der Bezugsgröße abhängig gemacht werden, d.h., von deren Steigen oder Fallen,

Achtung:

Ist die Mietanpassungsvereinbarung nur für den Fall des Steigens der Bezugsgröße vereinbart, ist sie unwirksam. Mieterhöhungen richten sich dann nach den allgemeinen gesetzlichen Regelungen.

es müssen weiterhin die Bezugsgröße und die Größe ihrer relativen Änderung bezeichnet sein, die eine Änderung des Mietzinses auslösen sollen,
die Mietanpassungsvereinbarung bedarf der währungsrechtlich erforderlichen Genehmigung.

c) für Mietanpassungsklauseln, die nach dem 31.12.1998 vereinbart wurden, gilt:

sie müssen der Schriftform genügen (d.h., insbesondere von den Mietparteien unterschrieben sein),
zulässige Bezugsgröße ist nur ein vom statistischen Bundesamt ermittelter Preisindex für die Lebenshaltung,
das Ausmaß der Mietzinsänderung muss in der Vereinbarung bestimmt sein und darf höchstens der prozentualen Indexänderung entsprechen,

Achtung:

Auch hier gilt: Ist die Mietanpassungsvereinbarung nur für den Fall des Steigens der Bezugsgröße vereinbart, ist sie unwirksam. Mieterhöhungen richten sich dann nach den allgemeinen gesetzlichen Regelungen.

im Mietvertrag muss formwirksam (d.h. Schriftform) vereinbart sein, dass das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung (siehe unter Thema 'Kündigung') auf zehn Jahre ausgeschlossen ist oder der Mietvertrag muss als Lebenszeitmietverhältnis abgeschlossen sein.

d) Vereinbarung einer Indexmiete nach dem 31.10.2001, § 557b BGB

Im Zuge der Mietrechtsreform wurde die Mietanpassungsvereinbarung in "Indexmiete" umgetauft. Voraussetzung für deren Wirksamkeit ist:

sie muss der Schriftform genügen (d.h., insbesondere von den Mietparteien unterschrieben sein),
einzig zulässiger Maßstab für die Mieterhöhung ist der Preisindex für die "Lebenshaltungskosten aller privater Haushalte in Deutschland"

Achtung:

Auch hier gilt: Ist die Mietanpassungsvereinbarung nur für den Fall des Steigens der Bezugsgröße vereinbart, ist sie unwirksam. Mieterhöhungen richten sich dann nach allgemeinen gesetzlichen Regelungen.

während der Laufzeit der Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
die Vereinbarung ist in zeitlicher Hinsicht unbeschränkt zulässig.

2. Mieterhöhung aufgrund Mietanpassungsklausel und Indexmiete

die Mieterhöhung tritt nicht automatisch ein,
der Vermieter muss eine Änderungserklärung an den Mieter richten, die der Textform genügt,
die Miete muss jeweils seit mindestens einem Jahr unverändert geblieben sein,
in der Änderungserklärung muss die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben sein.

Zu beachten ist, dass die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurückliegen muss. Ausnahme: Mieterhöhung wegen baulicher Maßnahmen (559 BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten (560 BGB). Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete) sind ausgeschlossen. Zu bemerken ist auch, das der Vermieter nicht verpflichtet ist, die Mieterhöhung geltend zu machen.

3. Ab wann schuldet der Mieter den erhöhten Mietzins?

Die Mieterhöhung ist ab dem übernächsten Monat zu entrichten, der auf dem Zeitpunkt des Zugangs der Änderungserklärung beim Mieter erfolgt.

Beispiel:

Die Änderungserklärung geht dem Mieter am 25. März zu: Der erhöhte Mietzins wird ab 1. Mai geschuldet.

4. Zusätzliche Mieterhöhung bei gestiegenen Betriebskosten?

Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (560 BGB) können grundsätzlich zusätzlich durchgeführt werden. Bedeutung hat dies aber nur, wenn entweder über die gesamten Betriebskosten (so bei Nettokaltmiete) oder nur über Heizung und Warmwasser (so bei Bruttokaltmiete) getrennt abgerechnet wird und diese Posten deshalb nicht von der Mietanpassungsvereinbarung erfasst werden.

5. Zusätzliche Mieterhöhung nach § 559 BGB?

Mieterhöhungen bei denen ein Modernisierung- oder Wertverbesserungszuschlag geltend gemacht werden soll, sind nur zulässig, wenn der Vermieter die Umstände auf denen die Maßnahmen beruhen, nicht zu vertreten hat. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Vermieter aufgrund Vorschriften des öffentlichen Rechts zur Durchführung der Maßnahme verpflichtet war.

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