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Bei besonders schwerwiegenden Mängeln der Mietsache ist der der Mieter auch zur fristlosen Kündigung berechtigt.

a) Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache, § 543 BGB

Ist die Mietsache mit so erheblichen Mängeln behaftet, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt werden kann, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Beispiele: Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall; ungenügende Beheizung; nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn; völliger Heizungsausfall während der Wintermonate.

Verfahren: Der Mieter muss dem Vermieter zunächst eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen; erst, wenn der Vermieter nicht reagiert, kann der Mieter kündigen. Die Kündigung muss schriftlich (am besten: Einschreiben mit Rückschein) erfolgen und sollte den Grund enthalten.

Wichtig:

Die Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels ist entbehrlich

wenn eine erfolgversprechende Reparatur nach mehreren Versuchen nicht mehr zu erwarten ist,
wenn der Vermieter die Beseitigung ernstlich und endgültig verweigert,
wenn eine Beseitigung des Mangels nicht möglich ist oder übermäßig lange dauern würde.

Droht dem Mieter wegen des Wohnungsmangels eine Gesundheitsgefährdung, kann er ebenfalls fristlos kündigen. Der Mieter muss nicht erst einen Gesundheitsschaden erleiden, um kündigen zu können.

Beispiele: völlige Durchfeuchtung; Nichtbeheizbarkeit der Wohnung; gesundheitsgefährdende Konzentration von Umweltgiften; auch gravierende Lärmbelästigungen über einen längeren Zeitraum können eine Gesundheitsgefährdung sein.

Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der zur Gesundheitsgefährdung führende Mangel sofort behebbar ist.

Verfahren: Die Kündigung muss schriftlich (am besten: Einschreiben mit Rückschein) erfolgen und muss die Gründe möglichst genau enthalten.

Kündigt der Mieter kann er je nach Fallgestaltung den Schaden, der ihm durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses entsteht vom Vermieter ersetzt verlangen.

Als Schaden kommen die mit dem Auszug verbundenen Aufwendungen (Kosten des Umzugs und für neue Teppichböden und Gardinen, Kosten für Zeitungsanzeigen, Maklerprovision, uU Anwaltskosten, Renovierungskosten für die neue, abgewirtschaftete Wohnung, die Differenz zwischen der bisherigen und der jetzigen Miete, wenn diese höher ist und beide Wohnungen vergleichbar sind) in Betracht.