Ein Mangel der zur Mietminderung berechtigt, ist ein Fehler der Mietsache, der zu einer nicht unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit führt. 

Man unterscheidet zwischen Rechtmängeln und Sachmängeln.
Ein Rechtsmangel liebt vor, wenn ein Dritter ein Recht an dem Mietobjekt geltend macht und dadurch dem Mieter der Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise entzogen wird (z.B. bei einer Doppelvermietung, auch bei Verfügung der Behörde wegen Zweckentfremdung).
Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (z.B. defekte Fenster, defekte Heizung).

1. Fehler

Ob ein Fehler vorliegt, richtet sich danach, ob die Istbeschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vorausgesetzten Sollbeschaffenheit abweicht. Zentrale Frage ist, inwieweit die Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann. Als Fehler kommen nicht nur der Mietsache selbst anhaftende Beeinträchtigungen in Betracht, sondern auch die Beziehungen der Mietsache zu ihrer Umwelt (z.B. Baulärm, Geruchsbelästigung durch Pizzeria).

Beispiele: Lärm, Geruch, Schmutz; Beeinträchtigung der Zugangsmöglichkeit durch Bauarbeiten; Bordell in der Nachbarschaft; Feuchtigkeitsschäden, die nicht auf einem falschen Belüftungs- und Heizverhalten des Mieters beruhen; Ausfall der Heizungsanlage; öffentlich-rechtliche Beschränkungen, z.B. Untersagungsverfügung wegen Zweckentfremdung. 

Zu berücksichtigen ist, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass eine Beeinträchtigung, die nach objektiver Betrachtungsweise einen Fehler darstellen würde, als vertragsgemäßer Zustand gilt. Solchen Vereinbarungen sind jedoch - jedenfalls soweit sie Wohnräume betreffen - enge Grenzen gesetzt.

2. Der Fehler muss erheblich sein

Eine Minderung ist erst dann möglich, wenn der Fehler die Gebrauchstauglichkeit nicht unerheblich beeinträchtigt. Maßstab hierfür ist eine sog. typisierende Betrachtungsweise. 

So wird zum Beispiel eine Abweichung der tatsächlichen Fläche der Mietsache, von der im Mietvertrag angegebenen dann für unerheblich angesehen, wenn der Mieter das Mietobjekt bei der Besichtigung so wie es ist, als für seine Zwecke ausreichend angesehen hat. Etwas anderes gilt, wenn eine bestimmte Wohnfläche vom Vermieter ausdrücklich zugesichert wurde. Eine solche Zusicherung ist allerdings nicht bereits in der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag zu sehen.

Unerheblich ist auch eine defekte Glühbirne im Treppenhaus, wenn trotzdem noch genug Helligkeit vorhanden ist oder ein nur leicht tropfender Wasserhahn.

nach oben | Mietminderung - Überblick | Mietrecht Startseite

© alle Rechte vorbehalten; www.internetratgeber-recht.de

Weitere Infos: Arbeitsrecht Erbrecht Familienrecht Kaufrecht Nebenkosten Reiserecht Verkehrsrecht