Wird dem Mieter infolge der Störung die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar kann der betroffene Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

1. Fall: Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung des Vermieters, § 554a BGB

Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen:

a) Eine Vertragsverletzung des Vermieters. Gemeint sind in erster Linie solche Vertragsverletzungen, die zu einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens führen, was bei andauernden Lärmstörungen häufig der Fall sein wird. 

b) Die Vertragsverletzung muss vom Vermieter verschuldet sein.

b) Dem Mieter muss die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar sein. Es muss sich also um sehr erhebliche Lärmstörungen handeln. Die Unzumutbarkeit wird erst aus dem Umstand folgen, dass die Beeinträchtigung andauert oder wiederholt auftritt.

Eine Fristsetzung zur Abhilfe bzw. eine Abmahnung seitens des Mieters ist nicht erforderlich.

2. Fall: Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs, § 542 BGB

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

a) Die Lärmbeeinträchtigung muss dazu führen, dass die Mietsache nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann. Dies wurde bereits für erhebliche Lärmbeeinträchtigungen, die von einer benachbarten Großbaustelle ausgehen, entschieden.

b) Der Mieter muss den Vermieter abmahnen. Dem Vermieter muss grundsätzlich eine angemessene Frist zur Beseitigung der Störung gesetzt werden. Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Vermieter nicht in der Lage ist, Abhilfe zu schaffen.

c) Trotz der Abmahnung und nach Fristablauf bestehen die Beeinträchtigungen weiterhin.

d) Ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich der Lärmstörung ist hier nicht erforderlich.

Liegen die genannten Voraussetzungen vor, so kann der Mieter fristlos kündigen.

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