Die entsprechende Regelung findet sich in § 569 Abs. 2 BGB.
1.Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen:
a) Eine schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters (eine einmalige Vertragsverletzung soll hier bereits ausreichen). Gemeint sind nur solche Vertragsverletzungen, die keinen vertragswidrigen Gebrauch darstellen, denn diese werden bereits von § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfasst. Gemeint ist hier insbesondere eine nachhaltige Störung des Hausfriedens.
| Wichtig: |
| Ist der Mieter schuldunfähig, z.B. infolge einer psychischen Erkrankung, so mangelt es an der Voraussetzung 'schuldhaft'. Trotzdem kann der Vermieter kündigen und zwar wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (= Kündigung aus wichtigem Grund). Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Störung auch unter der nötigen Rücksicht auf kranke Menschen, nicht mehr hinnehmbar ist. |
b) Weiterhin ist erforderlich, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
| Beispiele für zulässige Kündigung: |
| - Beleidigung oder Misshandlung des Vermieters, |
| - unerlaubte bauliche Änderungen, die in die Bausubstanz eingreifen, |
| - Wiederanbringung einer Parabolantenne trotz rechtskräftiger Verurteilung und Vollstreckung, |
| - fortwährende Belästigung der Hausbewohner, |
| - nachhaltige Verstöße gegen die Hausordnung, |
| - Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken, wenn dadurch der Charakter der Räume verändert wird (Beispiel: Einrichtung eines Schreibbüros mit erheblichen Kundenbesuch). |
| k |
| Beispiele für unzulässige Kündigung: |
| - vorübergehende Überbelegung durch Aufnahme eines Familienmitgliedes, |
| - einmalige Pflichtverletzung, wenn eine Wiederholung nicht zu befürchten ist, |
| - normaler Kinderlärm, |
| - Nichtaushändigung der Wohnungsschlüssel während des Urlaubs, |
| - möglicherweise ungerechtfertigte oder überzogene Mietminderung, |
| - Veränderungen der Mietsache, die nicht in die Bausubstanz eingreifen, |
| - Unstimmigkeiten über Nebenkostenabrechnung, |
| - der Mieter beschwert sich bei der Behörde über den Lärm im Haus. |
c) Abmahnung
Für Kündigungen, die vor dem 01.09.2001 zugehen, gilt: Voraussetzung für die Unzumutbarkeit wird regelmäßig sein, dass die störende Vertragspartei abgemahnt wurde und die Störung trotzdem fortsetzt wird. Grundsätzlich ist eine Fristsetzung zur Abhilfe bzw. eine Abmahnung seitens des Vermieters aber nicht erforderlich, denn bereits eine einmalige Vertragsverletzung kann für die fristlose Kündigung ausreichen.
Für Kündigungen, die nach dem 31.10.2001 zugehen, gilt: Der Vermieter muss den Mieter vorher abgemahnt haben. Die Abmahnung muss sich immer an den Mieter richten. Die Abmahnung ist entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Um Streit über das Vorliegen dieser Voraussetzungen zu vermeiden, sollte immer abgemahnt werden.
2. Ab 01.09.2001 muss der zur Kündigung führende Grund im Kündigungsschreiben angeführt werden.
nach oben | Vorhergehende Seite | Kündigung Überblick | Mietrecht Startseite
© alle Rechte vorbehalten; www.internetratgeber-recht.de
Weitere Infos: Arbeitsrecht Erbrecht Familienrecht Kaufrecht Nebenkosten Reiserecht Verkehrsrecht