Die entsprechende Regelung findet sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
1. Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen:
a) Der Mieter muss für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstage mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses im Verzug sein. Nicht unerheblich ist der rückständige Mietzins dann, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt.
oder
b) Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der den Mietzins für zwei Monate übersteigt.
| Wichtig: |
| 1. Zur Miete zählen die Grundmiete und die im Mietvertrag vereinbarten Nebenkostenzahlungen. |
| 2. Ist die Nichtzahlung des Mietzinses auf ein Versehen zurückzuführen (z.B. weil die Bank den Dauerauftrag wegen eines technischen Fehlers mehrmals nicht ausführt), so kann der Vermieter nicht einfach fristlos kündigen. Vielmehr bedarf es in diesen Fällen zunächst einer Abmahnung, die bei der fristlosen Kündigung sonst nicht erforderlich ist. |
3. Zur Fristberechnung hinsichtlich des Zahlungsverzuges hat der BGH wie folgt entschieden: Ist der Mieter verpflichtet, die Miete im Voraus spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen, zählt der Sonnabend nicht als Werktag mit (Bundesgerichtsof – VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09). Beispiel: Freitag ist der 1. des Monats. Die Miete geht am Dienstag, dem 5. des Monats auf dem Vermieterkonto ein. Da der Samstag und der Sonntag insoweit nicht als Werktag gelten, ist der Dienstag dementsprechend der dritte Werktag (Freitag, Montag, Dienstag). Die Zahlung der Miete erfolgt fristgerecht. |
2. Das Kündigungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter berechtigterweise die Miete nicht vollständig zahlt, etwa weil er die Miete wegen Wohnungsmängeln mindert.
3. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den ausstehenden Mietzins vor der Kündigung zahlt.
4. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter mit einer Forderung gegen den Vermieter aufrechnen konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt.
| Achtung: |
| Konnte der Mieter sich durch Aufrechnung von seiner Mietschuld befreien und hat er die Aufrechnung vor der Kündigung erklärt, so hat der Vermieter kein Kündigungsrecht. Er muss dann auf Zahlung des ausstehenden Mietzinses klagen. |
5. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Mieter oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) bis spätestens zwei Monate nach Erhebung der Räumungsklage alle Mietrückstände vollständig zahlt. Für Kündigungen, die vor dem 01.09.2001 zugehen, bleibt insoweit die 1-Monats-Frist der alten Regelung gültig.
| Achtung: |
| Wurde eine Kündigung, die nicht länger als zwei Jahre her ist, bereits aus demselben Grunde unwirksam, so kommt diese Regelung nicht nocheinmal zur Anwendung. Das heißt, die (wiederholte) Kündigung ist dann wirksam. |
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