1. Will der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen, so muss der Mieter dies grundsätzlich dulden. Dazu gehört die Gestattung des Betretens der Wohnung, auch von Handwerkern, damit diese einen Kostenvoranschlag erstellen können. Eine gesonderte Duldung ist grundsätzlich auch für Maßnahmen erforderlich, die außerhalb der Mietwohnung durchgeführt werden.
Die Duldung muss vom Mieter ausdrücklich erklärt werden.
2. Wichtig: Ist der Mieter nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet, so steht ihm auch kein Sonderkündigungsrecht zu.
a) Bedeutet die beabsichtigte Maßnahme für den Mieter oder seine Familie eine Härte, so muss er die Maßnahme nicht dulden. Um dies zu ermitteln, ist eine umfassende Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und seiner Familie sowie denen des Vermieters durchzuführen.
aa) Ein besonderes Interesse des Vermieters an der Durchführung der Modernisierung kann darin begründet sein, dass eine bloße Erhaltungsmaßnahme unwirtschaftlich ist.
bb) Interessen des Mieters und seiner Familie (= alle Verwandten, die mit dem Mieter in einem Hausstand leben)
Das Gesetz führt hier beispielhaft auf:
| - die vorzunehmenden Arbeiten (z.B. lange Dauer, erhebliche Lärmbelästigung, Alter oder Gesundheitszustand), |
| - die baulichen Folgen (z.B. die Wohnfläche, die Räume oder die Raumaufteilung entsprechen nicht mehr den Bedürfnissen der Bewohner, Verlust an Licht und Sonne, aber: geringfügige Beeinträchtigungen sind hinzunehmen), |
| - Entwertung vorausgegangener Verwendungen des Mieters (z.B. der Mieter hatte bereits selbst ein modernes Bad eingebaut), Verwendungen werden aber nur insoweit berücksichtigt, als sie noch nicht abgewohnt sind, |
| - die zu erwartende Mieterhöhung aufgrund des Modernisierungszuschlages; aber: die zu erwartende Mieterhöhung stellt dann keinen Härtegrund dar, wenn das Mietobjekt durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist; allgemein üblich ist ein Zustand, den mindestens 90 % aller Wohnungen aufweisen; auch wenn der Mieter einen Anspruch auf Wohngeld hat, stellt die Mieterhöhung keinen Härtegrund dar. |
b) Grenzen der Duldungspflicht leiten sich auch aus § 242 BGB (Treu und Glauben) ab: Die Arbeiten müssen zügig und dürfen nicht zur Unzeit durchgeführt werden (Bsp. Umfangreiche Arbeiten in der Adventszeit oder über die Weihnachtsfeiertage).
c) Auch sonstige Gründe führen zur Unzumutbarkeit der Modernisierung (z.B., wenn das Ende des Mietverhältnisses kurz bevorsteht oder bei wesentlicher Veränderung der vermieteten Räume). Dies gilt auch bei Zusicherung des Vermieters, es werde nicht modernisiert.
d) Die Maßnahme darf für den Mieter nicht unwirtschaftlich sein (Beispiel: Die Mietzinserhöhung darf die Energieeinsparung nicht um das Doppelte übersteigen).
3. Zusätzliche Gesichtspunkte mit Blick auf die neue Rechtslage ab 01.09.2001
a) Die Duldungspflicht besteht nur, wenn die beabsichtigten Maßnahmen spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt wurden.
b) Die Duldungspflicht wurde auf Maßnahmen zur Einsparung von Energie allgemein statt bisher nur Heizung und Wasser erweitert.
c) Der Personenkreis, dessen Belange bei der Frage nach einem Härtgrund, der zum Ausschluss der Duldungspflicht führt, zu berücksichtigen sind, wurde erweitert: Nunmehr sind auch alle weiteren Angehörigen des Haushalts des Mieters, d.h. auch der Partner, mit dem der Mieter in einem "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" lebt oder sonstige dauerhaft in seinem Haushalt lebende Personen (z.B. Pflegekinder, Kinder des Lebenspartners) erfasst.
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