Der diesbezügliche Kündigungsgrund ist in § 542 Absatz 2 Nr. 1 BGB geregelt.
1. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
a) Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs (nicht: bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters);
| Beispiele: |
| Nicht oder nicht rechtzeitige Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs; Entzug der Mietsache; immer wiederkehrende Beeinträchtigungen der Nachtruhe durch sich lautstark streitende Nachbarn; erhebliche Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall; unzumutbares und nicht zu verhinderndes Eindringen von Essens- und Zigarettengerüchen in die Wohnung; die Heizung schafft höchstens eine Temperatur von 16 bis 17°C; wiederholter Ausfall der Heizung wegen Ölmangels oder weil der Vermieter die Stromrechnung nicht bezahlt, erheblicher Lärm durch benachbarte Großbaustelle; dem Mieter wird durch eine Ordnungsverfügung der Stadt die vertragsgemäße Nutzung untersagt, unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter mit einem Zweitschlüssel; Bordellbetrieb im Haus. |
b) Wichtig: Ein Verschulden des Vermieters hinsichtlich der Beeinträchtigung ist nunmehr zu berücksichtigen.
c) Erheblichkeit der Beeinträchtigung (bei Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache gegeben),
d) Fristsetzung seitens des Mieters bezüglich Abhilfe durch den Vermieter oder Abmahnung; die Frist muss angemessen sein, hier kommt es auf den Einzelfall an; aber: Fristsetzung bzw. Abmahnung sind entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
e) Kündigungserklärung, die bei einem Mietverhältnis über Wohnraum schriftlich erfolgen muss.
f) Ab 01.09.2001 muss der zur Kündigung führende Grund im Kündigungsschreiben angeführt werden.
g) Der Mieter muss das Kündigungsrecht rechtzeitig ausüben, damit er es nicht verwirkt. Rechtzeitig heißt bis sechs Wochen nach der Vertragsverletzung.
2. Beweislast
a) Mieter:
| - in der Regel Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, |
| - Fristsetzung und/oder Abmahnung |
| - Zugang der Kündigung, |
b) Vermieter:
| - Rechtzeitigkeit der Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, |
| - Abhilfe der Beeinträchtigung, |
| - Unerheblichkeit der Behinderung. |
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