Aufgrund des Grundsatzes der Vertragsfreiheit können Mieter und Vermieter im Mietvertrag grundsätzlich auch den (einseitigen oder beidseitigen) Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum vereinbaren. Fraglich ist, ob ein solcher Ausschluss der Kündigung wirksam ist und wenn ja für welchen Zeitraum.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass das Kündigungsrecht für Mieter und Vermieter im Mietvertrag für längstens vier Jahre ausgeschlossen werden kann. Derartige Klauseln sind auch in Formularmietverträgen wirksam, wenn der Ausschluss des (ordentlichen) Kündigungsrechts für beide Vertragsparteien gilt. (BGH, Urteil vom 06.04.05, VIII ZR 27/04).
Im Jahr 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) zunächst entschieden, dass eine individuell getroffene Vereinbarung (also keine vorformulierte Klausel), wonach der Mieter einseitig für die Dauer von fünf Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet, wirksam ist.
Dagegen hat der BGH im Jahr 2008 geurteilt, dass der im (Formular-) Mietvertrag vereinbarte Ausschluss der Kündigung dann unwirksam ist, wenn er nur einseitig zu Lasten des Mieters geht (BGH, Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08). Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass der Mieter durch den einseitigen Kündigungsausschluss unangemessen benachteiligt wird.
3. Hinweis
Wurde im Mietvertrag ein einseitiger oder beidseitiger Kündigungsausschluss vereinbart, so ist eine sorgfältige Überprüfung der Klausel auf ihre Wirksamkeit durch einen spezialisierten Anwalt anzuraten.
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