Leben in einer Mietwohnung zwei Personen zusammen, gilt mit blick auf das Mietrecht zunächst einmal: Vertragspartner des Mietvertrages wird nur, wer ihn auch unterschrieben hat. Haben beide unterschrieben, müssen auch beide als Gesamtschuldner für vertragliche Verpflichtungen haften. Der Vermieter kann von jedem der beiden jeweils die gesamte Miete plus Betriebskosten einfordern. Gleiches gilt für Schadenersatzforderungen aus dem Mietverhältnis und Nachzahlungen von Betriebskosten. Diese Pflichten bestehen, solange das Mietverhältnis andauert – unabhängig davon, ab der Mieter noch in der Wohnung wohnt. Diese Grundsätze gelten genauso für eingetragene Lebenspartner.
Für den Fall der Trennung oder endgültigen Auflösung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft gibt es jedoch besondere Regelungen.
Leben zwei eingetragene Lebenspartner in einer Wohnung zusammen, sind im Falle der Trennung und der endgültigen Auflösung der Lebenspartnerschaft die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über die sogenannte Ehewohnung anwendbar (§ 1361a, § 1361b, § 1568a, § 1568b BGB). Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen zeitweiliger Trennung und endgültiger Auflösung der Ehe/Lebenspartnerschaft.
Im Fall einer Trennung kann ein Partner vom anderen die Überlassung der ganzen oder eines Teils der Wohnung zur alleinigen Benutzung fordern. Voraussetzung: Diese Überlassung ist auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Partners erforderlich, um eine unnötige Härte für den verbleibenden Partner zu vermeiden. Klassischer Fall: Der in der Wohnung verbleibende Partner wohnt dort mit seinen Kindern.
Anspruch auf Überlassung der gesamten Wohnung besteht ohne Weiteres für einen Partner, der vom anderen bedroht oder vorsätzlich an Körper, Gesundheit oder Freiheit verletzt wurde, wenn Wiederholungsgefahr besteht. Ausnahme: Es sind keine weiteren Übergriffe zu befürchten. Keine Ausnahme gibt es in Fällen, in denen eine besonders schwerwiegende Tat ein weiteres Zusammenleben unzumutbar macht. Derjenige Partner, der die Wohnung verlassen muss, hat gegen den anderen in zumutbarem Rahmen einen Anspruch auf Nutzungsausgleich (in der Regel die Hälfte der Miete inkl. Betriebskosten). Hat ein Lebenspartner sechs Monate nach dem Auszug keine ernsthafte Rückkehrabsicht bekundet, wird per Gesetz davon ausgegangen, dass er dem anderen die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen hat. Ein Anspruch auf Nutzungsausgleich besteht dann nicht mehr.
Wird eine Lebenspartnerschaft endgültig beendet (= Auflösung), gilt für die gemeinsame Wohnung der Lebenspartner die Regelung des § 1568a BGB über die Ehewohnung entsprechend. Ist ein Partner hinsichtlich des Wohls im Haushalt lebender Kinder und unter Berücksichtigung der Lebensverhältnisse beider Partner oder aus anderen Gründen eher auf die Wohnung angewiesen, kann er vom anderen die Überlassung der Wohnung verlangen.
Sobald derjenige Partner, der die Wohnung verlässt, dem Vermieter die Überlassung der Wohnung mitteilt, tritt der andere Partner automatisch in den Mietvertrag ein (falls er diesen bisher nicht mit unterzeichnet hatte) oder setzt das von beiden eingegangene Mietverhältnis allein fort. Diese Folge tritt ebenfalls in dem Moment ein, in dem ein Gericht die rechtskräftige Entscheidung fällt, einem der Partner die Wohnung zuzuweisen. Allerdings hat der Vermieter hier ein Sonderkündigungsrecht: Er kann den Mietvertrag innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist (drei Monate) kündigen, wenn in der Person des neuen Mieters ein wichtiger Grund dafür besteht – etwa mangelnde Zahlungsfähigkeit (vgl. § 1568a Abs. 3, § 563 Abs.4 BGB).
Besteht mit dem Partner, der Anspruch auf Zuweisung der Wohnung hat, noch kein Mietvertrag, können sowohl er selbst als auch der Vermieter den Abschluss eines Vertrages zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Der Vermieter hat hier jedoch das Recht, den Abschluss eines Zeitmietvertrages zu fordern. Dafür müssen entweder die Voraussetzungen für einen herkömmlichen Zeitmietvertrag vorliegen (Vermieter will die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt für sich oder Familie nutzen, abreißen oder grundrenovieren, an jemanden vermieten, der für ihn arbeitet) oder eine unbefristete Vermietung muss unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters als unbillig bzw. ungerecht erscheinen. Können sich die neuen Vertragspartner nicht über die Höhe der Miete einigen, kann der Vermieter eine angemessene Miete verlangen. Dies ist im Zweifelsfall die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel der Gemeinde.
Bei Überlassung durch den Partner, Zuweisung per Gericht oder neuem Vertragsabschluss des Berechtigten mit dem Vermieter gilt jeweils:
Der Anspruch auf Eintritt ins Mietverhältnis oder seine Neubegründung erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der gerichtlichen Endentscheidung, mit der die Ehe geschieden oder die Lebenspartnerschaft aufgelöst wird (§ 15 LPartG), wenn er nicht vorher gerichtlich geltend gemacht wird.
Die hier beschriebenen Rechte gelten nicht nur bei einer Mietwohnung. Sie können prinzipiell auch bei einer Eigentumswohnung oder bei anderen Wohnrechten (Nießbrauch, Erbbaurecht, dingliches Wohnrecht) zur Anwendung kommen. Soll das Recht zur Alleinnutzung demjenigen Partner zugewiesen werden, der normalerweise nicht der Rechteinhaber ist, gelten jedoch verschärfte Voraussetzungen. Beim Getrenntleben muss das Wohnrecht des Berechtigten zumindest besonders berücksichtigt werden; bei einer endgültigen Auflösung der Partnerschaft kann der Partner, der z. B. nicht Wohnungseigentümer ist, die Überlassung der Wohnung zur Alleinnutzung nur in einem besonderen Härtefall verlangen.
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