1. Grundsatz

Sobald zwei oder mehr Wohnungen von einer Heizungsanlage versorgt werden, ist der Vermieter verpflichtet, verbrauchsabhängig abzurechnen. Dazu muss er alle Räume mit Erfassungsgeräten bzw. alle Heizkörper mit Heizkostenverteilern (z.B. Verdunster) ausrüsten. Dies gilt auch für solche Räume, die zur Zeit nicht betrieben werden können (AG Tettnang WuM 89, 193).

Die Heizkostenverordnung und damit die verbrauchsabhängige Abrechnung ist zwingend, d.h., auch im Mietvertrag kann nichts anderes vereinbart werden. Daraus folgt, dass sowohl Warmmietverträge (bei denen die Heizkosten in der Miete enthalten sind), als auch Heizkostenpauschalen (bei denen der Mieter monatlich einen bestimmten Betrag zahlt, über den aber nicht mehr abgerechnet wird) unzulässig sind.

2. Ausnahmen

Ausnahmen von der HeizkV werden in folgenden Fällen gemacht:

a) wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist (BGH WuM 91, 282),

b) wenn Mieter den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen können (gilt nur für Wohnungen bis Baujahr 1981, im Osten Baujahr 1990),

c) in Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen etc. ,

d) wenn besonders energiesparende Heizungsanlagen betrieben werden,

e) wenn die zuständige Landesbehörde eine Ausnahme zulässt,

f) wenn Vermieter und Mieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen.

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