Sozialwohnungen

Hinsichtlich der Abrechnung bei Sozialwohnungen (= öffentlich geförderter Wohnraum) bestehen einige Besonderheiten:

1. Umlagefähige Betriebskosten

Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sind (OLG Oldenburg GE 97, 1007).

2. Verteilerschlüssel (= Umlagemaßstab)

Nebenkosten können grundsätzlich nur nach Quadratmeter Wohnfläche umgelegt werden.

Allerdings hat der Gesetzgeber Ausnahmen zugelassen:

a) hinsichtlich der Be- und Entwässerung kann ein verbrauchsbezogener Maßstab gewählt werden;

b) das gleiche gilt für die Kosten der Müllabfuhr;

c) bei Fahrstuhl und Kabelfernsehen kann mit Einverständnis aller Mieter der Umlageschlüssel geändert werden.

d) Wohnraum im Erdgeschoss kann von der Umlage der Aufzugskosten ausgenommen werden.

3. Abrechnungsfrist

Der Gesetzgeber hat hierfür eine sog. Ausschlussfrist geregelt, die 12 Monate ab Beendigung des Abrechnungszeitraumes beträgt.

Ausschlussfrist bedeutet, dass der Vermieter, wenn er bis zu diesem Zeitpunkt nicht abgerechnet hat, eine Nachforderung nicht mehr geltend machen kann; er ist damit ausgeschlossen. Dies gilt für den Fall, dass der Vermieter die Nichtgeltendmachung der Nachforderung aus der Abrechnung zu vertreten hat.

4. Auf die kalten Nebenkosten darf der Vermieter bei öffentlich geförderten Wohnungen ein Umlageausfallwagnis (= das Pendant zum Mietausfallwagnis hinsichtlich der Kostenmiete) von maximal 2 Prozent aufschlagen.

5. Beauftragt der Vermieter einen Dritten mit der Wärmelieferung, muss er die Miete herabsetzen. Dazu muss er eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen (LG Hamburg WuM 94, 195) und diese dem Mieter mitteilen.

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