sonstige Betriebskosten

a) Grundsätzliches

Der Posten "sonstige Betriebskosten" ist kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kosten. Nach Ansicht des OLG Oldenburg (RE WuM 95, 430) reicht der pauschale Hinweis im Mietvertrag, sonstige Betriebskosten seien zu zahlen, nicht aus, da die Klausel eine "unausgefüllte Leerposition" darstelle (so auch LG Osnabrück WuM 95, 434; LG Hannover WuM 91, 358). Diese Klausel für ausreichend hält dagegen das OLG Hamm 30 RE Miet 3/97, WuM 10, 97.

Jedenfalls für den sozialen Wohnungsbau ist anerkannt, dass die sonstigen Kosten ausdrücklich vereinbart sein müssen (OLG Oldenburg GE 97, 1007).

Das Landgericht Berlin (GE 99, 841) hat entschieden, dass andere als die in Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen: "Diese gelte insbesondere für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, denn diese Kosten dienen der Erhaltung des Eigentums des Vermieters und kommen von daher ausschließlich den Eigentümern zugute. Bloße Wartungs- und Pflegearbeiten stellen schadensvorbeugende Maßnahmen dar, die der Instandhaltung der gewarteten Anlage zugute kommen". In dem entschiedenen Fall ging es um die Kosten der Wartung einer Rauchabzugsanlage.

b) Sonstige Betriebskosten sind:

für ein Schwimmbad, eine Sauna (LG Hamburg 311 S 96/96),
für andere Gemeinschaftseinrichtungen,
für Prüfgebühren eines Feuerlöschers (AG Stuttgart WuM 97, 231),
für Treppenhausheizung bei Etagenheizung.

c) Sonstige Betriebskosten sind nicht:

Wartungs- und Pflegearbeiten, die lediglich darauf gerichtet sind, das Eigentum des Vermieters zu erhalten (siehe oben a), das ist entschieden für : die Rauchabzugsanlage (LG Berlin GE 99, 841), die Klingelsprechanlage (AG Hamburg WuM 88, 308),
gleiches müsste dementsprechend gelten für: Inspektion, Wartung und Pflege von Haustechnik, z.B. Müllschlucker, Be- und Entlüftung, Kohlendioxid-Störmeldeanlagen, Blitzschutzanlagen, Überprüfung von Elektroanlagen, Reinigung und Heizung von Dachrinnen, Regenwasserpumpstation,

unstreitig gehören nicht zu den sonstigen Betreibskosten:

Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen (OLG Karlsruhe RE WuM 88, 204; OLG Koblenz RE WuM 86, 50 - wichtig: Nach LG Bremen WuM 88, 397 und LG Bonn WuM 88, 398 ist eine Vereinbarung, nach der neben der Grundmiete ein Betrag für Instandhaltung und Verwaltung zu zahlen ist, unwirksam),
Reparaturkosten,
Gastankmiete (LG Bonn WuM 89, 398),
andere als die unter dem Stichwort "Versicherungen" genannten Versicherungen dürfen nicht umgelegt werden, Beispiele: Reparaturkostenversicherung, Mietausfallversicherung, Rechtsschutzversicherung des Vermieters, Umweltschädenversicherung,
Zinsen für einen Kredit, um Heizöl zu kaufen,
auf den Endbetrag der Abrechnung darf der Vermieter keine Mehrwertsteuer aufschlagen (LG Nürnberg-Fürth WuM 89, 398),
Beiträge des Vermieters zum Grundeigentümerverein,
Bankgebühren für sein Mietkonto,
Wach- und Schließgesellschaft (OLG Düsseldorf DWW 91, 283),
Portokosten und Kosten für die Erstellung der Abrechnung (LG Stuttgart WuM 89, 521).

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