Ist die Befristung des Mietvertrages unzulässig, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen, ist die Zeitbegrenzung unwirksam. Das hat zur Folge, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft. Damit können beide Seiten den Mietvertrag schon vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Zeit kündigen.

Es ist jedoch umstritten, ob nicht eine Umdeutung der unwirksamen Befristungs-Vereinbarung in der Form erfolgen kann, dass das Kündigungsrecht für die vereinbarte Zeit der Befristung ausgeschlossen ist.

Das Amtsgericht Hermeskeil hat diese Frage bejaht (Urteil vom 19.3.03 – Az.: 1 C 427/02). Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass der Gesetzgeber selbst von der Zulässigkeit des Ausschlusses des Rechtes zur ordentlichen Kündigung ausgehe und letztlich die Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Vertrages maßgebend sei. Hätten beide Parteien ein Interesse an einer zeitlichen Bindung, so spreche nichts dagegen, eine Umdeutung vorzunehmen.

In dem entschiedenen Fall hatte ein Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Zeit gekündigt. Das Gericht ging im konkreten Fall davon aus, dass der Ausschluss des Kündigungsrechtes dem Interesse und Willen beider Parteien bei Abschluss des Mietvertrages entsprach und daher ein zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechtes anzunehmen ist. Die Kündigung des Mieters  vor Ablauf der vereinbarten Befristungszeit war somit unwirksam und der Mieter muss sich weiter am Mietvertrag festhalten lassen.

Anmerkung der Redaktion:

Die Begründung dieses Urteils muss man nicht teilen: Gute Gründe sprechen gegen eine solche Umdeutung. Folgt man diesem Urteil allerdings, stellt sich auch in diesem speziellen Fall die Frage, ob der Mieter, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauszukommen, einen Nachmieter stellen darf. 

Lesen Sie zu diesem Problem das Thema "Nachmietergestellung". 

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