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Regelmäßige Verjährung bei Ansprüchen des Mieters bzw. Vermieters

Die regelmäßige Verjährung betrug bis zur Neufassung des Schuldrechts 30 Jahre und war eher die Ausnahme. Mit der Reform des Schuldrechts ist sie durch die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren ersetzt worden.

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

So beginnt die Verjährungsfrist hinsichtlich Ersatzansprüchen gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietwohnung erst dann, wenn der Vermieter Kenntnis davon erlangt. Oftmals wird das nicht vor dem Auszug des Mieters der Fall sein. Ist der Mieter unbekannt verzogen gilt dies auch hinsichtlich des Aufenthaltsorts. Bei verstorbenen Mietern beginnt die Verjährungsfrist erst, wenn die Erben bekannt werden.

Die Voraussetzung der Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände und der Person des Schuldners würde ggf. dazu führen, dass die Verjährung nie eintritt, wenn der Gläubiger keine entsprechende Kenntnis erlangt. Um diese Folge einzuschränken, tritt die Verjährung in solchen Fällen zehn Jahre nach Entstehung des Anspruchs ein.

Der 3jährigen Verjährungsfrist unterliegen folgende Ansprüche:

a) des Vermieters

Mietforderungen des Vermieters
Ansprüche auf Zahlung einer Mietkaution
Zahlung einer Nutzungsentschädigung
Mietausfallschaden
Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs
Schadensersatzansprüche bei Verletzung des Mietvertrags
Nachforderungen des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung

Achtung:

Dies gilt allerdings nur, soweit der Vermieter die Geltendmachung der Nachforderung von Nebenkosten nach Ablauf der der Abrechnungsfrist nicht zu vertreten hat.
Rechnet der Vermieter - aus Gründen die er zu vertreten hat - innerhalb der Abrechnungsfrist nicht ab, so ist er mit seinen Ansprüchen aus der Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen (§ 556 Absatz 3 BGB). Das Problem der Verjährung besteht dann nicht mehr.

b) des Mieters

Rückzahlungsansprüche des Mieters nach Vertragsende
Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete (im sozialen Wohnungsbau gilt dagegen bei Rückforderungsansprüchen wegen überhöhter Kostenmiete eine Verjährungsfrist von 4 Jahren)
Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution
Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung
Ansprüche des Mieters auf Auszahlung des Nebenkostenguthabens

Achtung:

Bei Ansprüchen des Mieters auf Auszahlung des Nebenkostenguthabens ist allerdings zu beachten, dass Rückforderungsansprüche grundsätzlich bereits dann nicht mehr geltend gemacht werden können, wenn der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung, von denen er wissen konnte, nicht innerhalb von 12 Monaten nach Erteilung der Abrechnung geltend gemacht hat.

Wichtig:

Der Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung verjährt dagegen in 3 Jahren.

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