| Veräußerung
der Mietsache - allgemeine Folgen
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Wird das Mietobjekt veräußert, so hat dies gemäß § 566 BGB zur Folge, dass der Erwerber in das Mietverhältnis eintritt und der Veräußerer aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Im übrigen bleibt der Mietvertrag so bestehen, wie er mit dem "alten" Vermieter abgeschlossen wurde. Der Vermieter hat auch kein Sonderkündigungsrecht.
| Achtung: |
| Kommt der Erwerber auf den Mieter zu und bietet diesem eine Vertragsänderung an (oder tut so, als ob eine Vertragsänderung nunmehr selbstverständlich wäre), sollte der Mieter äußerst skeptisch werden und fachkundigen Rat einholen. Der Erwerber hat kein Recht auf Vertragsänderung bzw. Neuabschluss eines Vertrages! Zudem wird er regelmäßig nicht darauf abzielen, dem Mieter dadurch einen Vorteil zu verschaffen. |
1. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:
a) Die Räume müssen bereits vermietet und auch an den Mieter überlassen worden sein,
| Achtung: |
| Findet die Veräußerung nach Abschluss des Mietvertrages, aber vor Überlassung der Mietsache statt und ist der Gebrauch der Mietsache nunmehr nicht sichergestellt, so liegt ein Rechtsmangel vor. Wenn der Erwerber allerdings die mietvertraglichen Pflichten übernimmt, kommt § 566 BGB entsprechend zur Anwendung. |
b) Vermieter und Veräußerer müssen identisch sein,
c) Es muss sich um eine rechtsgeschäftliche Veräußerung handeln.
2. Im Verhältnis Mieter zu Veräußerer gilt:
a) Vor Eintritt des Erwerbers bereits entstandene Ansprüche, bestehen weiterhin zwischen Mieter und Veräußerer. Dies gilt allerdings nicht, soweit der Vermieter sie an den Erwerber abgetreten hat,
b) Erfüllt der Erwerber die übernommenen Verpflichtungen nicht (z.B. bei ungerechtfertigter Kündigung), so haftet der Veräußerer für den vom Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet. Das bedeutet, dass der Mieter den Vermieter sofort in Anspruch nehmen kann. Aber: Teilt der Vermieter dem Mieter den Übergang des Eigentums mit, wird er von dieser Haftung frei, es sei denn, der Mieter hat zum erstmöglichen Zeitpunkt gekündigt,
c) Hat der Vermieter dem Mieter den Eigentumsübergang an dem Mietobjekt mitgeteilt, so schadet die Mietzinszahlung an den Erwerber auch dann nicht, wenn der Eigentumsübergang nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. Unterlässt der Vermieter diese Anzeige und kann der Mieter dadurch nicht erkennen, an wen er zahlen soll, so gerät er mit der Zahlung des Mietzinses nicht in Verzug.
d) Zu dem Problem bei vom Mieter geleisteter Kaution siehe unter Thema 'Kaution'.
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