1. Rechte des Vermieters

Zu erwähnen ist insbesondere das Recht zur Abwendung der Wegnahme von Einrichtungen durch den Mieter, die dieser mit der Mietsache versehen hat, § 552 BGB. Dazu muss der Vermieter dem Mieter allerdings eine angemessene Entschädigung zahlen.

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen (Hauptfall: Untermiete), kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur vom Mieter, sondern auch von dem Dritten zurückfordern, § 546 Abs. 2 BGB.

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Nutzungsentschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Wohnungen/Gewerberäume ortsüblich ist, § 546 BGB. 

Daneben kann der Vermieter weitergehende Schäden geltend machen. Bei Wohnraummietverhältnissen allerdings nur, wenn

• die Rückgabe infolge Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat und
• der Schaden im Rahmen der Schadloshaltung der Billigkeit entspricht.

Ersatz für weitergehende Schäden kann der Vermieter allerdings dann nicht verlangen, wenn dem Mieter vom Gericht im Rahmen eines Räumungsvergleichs eine Räumungsfrist zugesprochen wurde.

2. Pflichten des Vermieters

a) Rückgabe bzw. Freigabe der Kaution

Der Vermieter muss dem Mieter nach angemessener Zeit die Mietkaution herausgeben, soweit er sie nicht verwerten durfte (siehe dazu unter dem Thema 'Kaution').

b) Erstattung von Mietvorauszahlungen

Der Vermieter muss vom Mieter geleistete Mietvorauszahlungen zurückerstatten und ab Empfang zu verzinsen, § 547 BGB. Mietvorauszahlungen sind im voraus erbrachte Mietzinsleistungen, die aufgrund einer Vereinbarungen gegeben werden und über die der Vermieter grundsätzlich nach seinem Belieben verfügen kann.

Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so richtet sich die Herausgabe der Mietvorauszahlung nach dem Bereicherungsrecht. 

Auch noch nicht abgewohnte oder verrechnete Baukostenzuschüsse und Mieterdarlehen sind als Mietvorauszahlung zu erstatten, soweit die Rückzahlungsverpflichtung durch Verrechnung mit der Miete erfolgen sollte. Beim Mieterdarlehen muss zusätzlich eine Verbindung zwischen Darlehen und Mietvertrag bestehen (Beispiel: die Hingabe eines Mieterdarlehens war Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages). 

Die noch nicht abgewohnte Mietvorauszahlung wird mit Beendigung des Mietverhältnisses sofort fällig.

c) Erstattung von sog. verlorenen Baukostenzuschüssen

Verlorene Baukostenzuschüsse sind solche Leistungen (auch Arbeits- und Sachleistungen) des Mieters, die grundsätzlich nicht mit der Miete verrechnet werden und auch vom Vermieter nicht zu erstatten ist. 

Eine Ausnahme gilt, wenn das Mietverhältnis (bei einem befristeten Mietverhältnis) zu einem früheren, als zum vereinbarten Zeitpunkt endet; dann muss der Vermieter einen Teil des Baukostenzuschusses zurückerstatten. Dies ist für die Wohnraummiete in § 6 Wohnungsbauänderungsgesetz 1961 geregelt. 

Bei preisgebundenem Wohnraum darf eine solche Leistung vom Mieter nicht gefordert werden, so dass für ihn auch das Rückerstattungsproblem keine Rolle spielt.

d) Ersatz von auf die Mietsache gemachten notwendigen Verwendungen

Nach § 539 BGB muss der Vermieter dem Mieter auch die auf die Mietsache gemachten notwendigen Verwendungen ersetzen. Die Erstattungspflicht richtet sich nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag.

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