Festzustellen ist zunächst, das die Provision ein Erfolgshonorar und keine Aufwandsentschädigung ist. Der Auftraggeber ist deshalb zur Zahlung nur dann verpflichtet, wenn auch tatsächlich durch die Tätigkeit (= Nachweis oder Vermittlung) des Maklers der Vertrag zustande kommt. Wurde der Makler tätig und hat er schließlich einen Mieter gefunden, so entsteht mit Abschluss des Mietvertrages auch sein Anspruch auf die vereinbarte Provision.

1. Wann ist der Nachweis einer Gelegenheit ursächlich?

Für die Ursächlichkeit des Nachweises ausreichend ist, dass der Makler dem Auftraggeber durch seine Leistung den Anstoß gegeben hat, sich konkret um den Vertragsabschluss über das bezeichnete Objekt zu bemühen. Zusätzlich ist erforderlich, das sich der Vertragsabschluss bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als Verwirklichung der durch den Nachweis geschaffenen Gelegenheit darstellt.

Zur Veranschaulichung soll folgender Fall dienen, der sich allerdings auf den Verkauf eines Objektes bezog:

Hat der Nachweismakler seinem Kunden eine Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen und wirkt sich der Nachweis beim Abschluss dieses Vertrages, der in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, aus, kann die Provisionspflicht nicht mit der Erwägung verneint werden, der Nachweis sei keine wesentliche Maklerleistung gewesen. Dies gilt auch dann, wenn die Verhandlungen des Maklerkunden mit dem unverändert verkaufsbereiten Verkäufer zunächst scheitern und erst aufgrund einer Anzeige des Verkäufers erneut aufgenommen werden (BGH WuM 1999, 290).

2. Wann ist eine Vermittlungstätigkeit ursächlich?

Die Vermittlung muss die Abschlussbereitschaft beim Wohnungssuchenden fördern, d.h., bei ihm ein nicht völlig unbedeutendes Motiv für den Vertragsabschluss setzen. Die Ursächlichkeit entfällt auch nicht durch die Ausschaltung des Maklers, wenn der Vertragsabschluss auf der bereits durch ihn angebahnten und fortwirkenden Grundlage zustande kommt.

3. Die Ursächlichkeit ist aber nicht mehr gegeben, wenn völlig neue Vertragsverhandlungen stattfinden (z.B., wenn der Vermieter die Vermietungsabsicht aufgibt, sich aber später aufgrund geänderter Umstände erneut zur Vermietung entschließt).

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