| Instandhaltung
/ Instandsetzung
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Die entsprechenden Regelungen finden sich in § 554 Abs. 1 BGB.
| Achtung: |
| Treffen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zusammen, richteten sich Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter nur nach den Vorschriften über die Modernisierung. |
1. Überbürdung auf den Mieter?
a) Das Gesetz geht davon aus, dass die Instandhaltung / Instandsetzung der Mietsache Aufgabe des Vermieters ist.
b) In den Grenzen des § 9 AGBG kann die Instandhaltung / Instandsetzung auch bei Wohnraummietverhältnissen durch vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Dies gilt insbesondere für:
| - Schönheitsreparaturen (siehe unter Thema 'Schönheitsreparaturen'), |
| - die Übertragung einzelner Erhaltungsmaßnahmen (z.B. Treppenhausreinigung, Schneebeseitigung), |
c) Geht es um die Reparatur von Einrichtungen, so sind die Grenzen der Zulässigkeit von Kleinreparaturklauseln zu beachten (siehe dazu unter Thema 'Kleinreparaturen').
2. Umfang der Instandhaltungs- / Instandsetzungspflicht
Der Umfang der Instandhaltungs- / Instandsetzungspflicht bestimmt sich nach den vertraglichen Vereinbarungen über das Mietobjekt, den Mietzweck und den Mietgebrauch. Auch die Gemeinschaftseinrichtungen werden von der Instandhaltungs- / Instandsetzungspflicht erfasst.
3. Ausschluss der Instandhaltungs- / Instandsetzungspflicht des Vermieters
Die Instandhaltungs- / Instandsetzungspflicht kann durch Vereinbarung eingeschränkt werden. Ein völliger oder nahezu völliger Ausschluss ist allerdings unzulässig, da dies mit dem Sinn des Rechtsverhältnisses Miete unvereinbar ist. Hat der Mieter den nicht ordnungsgemäßen Zustand zu vertreten, besteht die Instandhaltungs- / Instandsetzungspflicht des Vermieters nicht (Bsp. Feuchtigkeitsschäden durch schlechte Belüftung; die Beweislast liegt aber beim Vermieter).
4. Rechte und Pflichten des Mieters bei Instandhaltung / -setzung
a) Duldungspflicht
Der Mieter muss die Maßnahmen grundsätzlich dulden und zwar unbefristet. Er darf auch keine Bedingungen stellen (z.B. Gestattung der Übernahmearbeiten nur gegen Übernahmeerklärung des Vermieters hinsichtlich eventueller Schäden).
Grenzen der Duldungspflicht finden sich in § 242 BGB (Treu und Glauben): Die Arbeiten müssen zügig und dürfen nicht zur Unzeit durchgeführt werden (Bsp. Umfangreiche Arbeiten in der Adventszeit oder über die Weihnachtsfeiertage).
Der Mieter muss den Vermieter aber nicht aktiv bei dessen Maßnahmen unterstützen.
b) Rechte des Mieters
Der Mieter hat folgende Rechte:
| - Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (Beseitigung von Schmutz, Reparatur beschädigter Tapeten), |
| - Anspruch auf Schadensersatz (Bsp. Mieter muss unnützen Urlaub nehmen, weil Vermieter Termine nicht einhält), |
| - Minderung des Mietzinses bei eingeschränkter Nutzbarkeit des Mietobjektes oder Lärmbelästigung. |
Der Mieter kann aber nicht wegen Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs kündigen, § 542 BGB.
5. Rechte des Vermieters
Der Vermieter hat Anspruch auf Ersatz eines ihm entstehenden Schadens gegen den Mieter, wenn dieser die Erfüllung seiner Duldungspflicht verweigert.
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