Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter hinsichtlich von Modernisierungsmaßnahmen sind für Wohnraummietverhältnisse in § 554 BGB geregelt. Sie gelten für Gewerberaummietverhältnisse entsprechend, können aber vertraglich abbedungen werden.

1. Allgemein

Modernisierungsmaßnahmen sind Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder von Teilen des Gebäudes, Maßnahmen zur Einsparung von Energie allgemein ( vor der Mietrechtsreform nur Heizung) und Wasser und Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraumes (siehe dazu bereits bei 'Abgrenzung Modernisierung von Instandhaltung'). 

2. Ankündigung durch den Vermieter

die Modernisierungsmaßnahme muss dem Mieter ordnungsgemäß angekündigt werden:

• die Ankündigung muss in Textform erfolgen,
• sie muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung zugehen; für Ankündigungen vor dem 01.09.2001 gilt die alte Zwei-Monats-Frist,
• die Art der Maßnahme muss genau bezeichnet werden, 
• neu ab 01.09.2001 ist, dass nur noch der "voraussichtliche" Umfang und Beginn, sowie die "voraussichtliche" Dauer der Maßnahme mitzuteilen sind,
• die Höhe des zu erwartenden Modernisierungszuschlages muss angegeben werden.

3. Rechte und Pflichten des Mieters bei Modernisierung

a) Duldungspflicht 

Will der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen, so muss der Mieter dies grundsätzlich dulden. Dazu gehört die Gestattung des Betretens der Wohnung, auch von Handwerkern, damit diese einen Kostenvoranschlag erstellen können. Eine gesonderte Duldung ist grundsätzlich auch für Maßnahmen erforderlich, die außerhalb der Mietwohnung durchgeführt werden.

Die Duldungspflicht besteht nur, wenn dem Mieter die Modernisierung ordnungsgemäß und rechtzeitig (s. oben) angekündigt wurde. Die Duldung muss vom Mieter ausdrücklich erklärt werden. 

b) Ausschluss der Duldungspflicht

Grenzen der Duldungspflicht finden sich zunächst in § 242 BGB (Treu und Glauben): Die Arbeiten müssen zügig und dürfen nicht zur Unzeit durchgeführt werden (Bsp. Umfangreiche Arbeiten in der Adventszeit oder über die Weihnachtsfeiertage).

Bedeutet die beabsichtigte Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte, so muss er die Maßnahme nicht dulden. Um dies zu ermitteln, ist eine umfassende Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und seiner Familie sowie denen des Vermieters durchzuführen.

aa) Ein besonderes Interesse des Vermieters an der Durchführung der Modernisierung kann darin begründet sein, dass eine bloße Erhaltungsmaßnahme unwirtschaftlich ist.

bb) Interessen des Mieters und seiner Familie (= alle Verwandten, die mit dem Mieter in einem Hausstand leben)

Das Gesetz führt hier beispielhaft auf:

• die vorzunehmenden Arbeiten (z.B. lange Dauer, erhebliche Lärmbelästigung, Alter oder Gesundheitszustand des Mieters),
• die baulichen Folgen (z.B. die Veränderung der Wohnfläche, die Räume oder die Raumaufteilung entsprechen nicht mehr den Bedürfnissen der Bewohner, Verlust an Licht und Sonne, aber: geringfügige Beeinträchtigungen sind hinzunehmen),
• Entwertung vorausgegangener Verwendungen des Mieters (z.B. der Mieter hatte bereits selbst ein modernes Bad eingebaut), Verwendungen werden aber nur insoweit berücksichtigt, als sie noch nicht abgewohnt sind,
• die zu erwartende Mieterhöhung aufgrund des Modernisierungszuschlages; aber: die zu erwartende Mieterhöhung stellt dann keine Härte dar, wenn das Mietobjekt durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist oder die Mieterhöhung durch Wohngeld aufgefangen werden kann.

Auch sonstige Gründe führen zur Unzumutbarkeit der Modernisierung (z.B., wenn das Ende des Mietverhältnisses kurz bevorsteht oder bei wesentlicher Veränderung der vermieteten Räume). Dies gilt auch bei Zusicherung des Vermieters, es werde nicht modernisiert.

Die Modernisierungsmaßnahme darf für den Mieter nicht unwirtschaftlich sein: Die Mietzinserhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen darf die Energieeinsparung nicht um das Doppelte übersteigen.

c) Rechte des Mieters

aa) der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht (siehe dazu unter Thema 'Kündigung'), dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht ankündigt; dieses Kündigungsrecht besteht aber dann nicht, wenn eine nur unerhebliche Einwirkung auf Mietwohnung zu erwarten ist und es zu einer nur unerheblichen Mieterhöhung kommt (Erheblichkeitsgrenze = 5%),
bb) nach der Rechtsprechung zum alten Mietrecht musste der Vermieter die Maßnahmen bei Kündigung des Mieters bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zurückstellen; dies ist im neuen Mietrecht nicht mehr vorgesehen - was die Gerichte dazu sagen, bleibt abzuwarten,
cc) nach Beendigung der Arbeiten muss der Vermieter den früheren Zustand der nicht modernisierten Teile wiederherstellen (z.B. Beseitigung von Verschmutzungen, Beseitigung von Dekorationsschäden),
dd) je nach Grad der Beeinträchtigung Minderung des Mietzinses,
ee) Aufwendungsersatz für Vorbereitungsarbeiten, Beaufsichtigung oder Reinigung,
ff) bei Vorliegen eines Anfechtungsgrundes kann der Mieter die Zustimmung zur Duldung anfechten, er braucht dann keinen Wertverbesserungszuschlag zu zahlen,
gg) hat der Vermieter schuldhaft falsche Angaben über den zu erwartenden Mietzins gemacht und ist der Mieter daraufhin umgezogen, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.

Der Mieter hat aber nicht das Recht die Duldung zu verweigern, weil ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen.

4. Rechte des Vermieters

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter, wenn dieser die Arbeiten trotz Kenntnis und Duldungspflicht verzögert.

Im übrigen hat der Vermieter, bei Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache, zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser, das Recht zur Mieterhöhung nach § 559 MHG (siehe unter Thema 'Mieterhöhung').

Der Vermieter kann dem Mieter aber keinesfalls wegen der beabsichtigten Modernisierung kündigen.

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