Der eigentliche Mietwucher ist ein Straftatbestand, der im Strafgesetzbuch geregelt ist und mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren bestraft werden kann.

Voraussetzung für die Strafbarkeit ist das Ausnutzen der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen in der Weise, dass sich der Vermieter sich oder einem Dritten Vermögensvorteile gewähren lässt, die in einem auffälligem Missverhältnis zur Leistung stehen.

Ein solches auffälliges Missverhältnis ist gegeben, wenn der Mietzins den Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt. 

Ist dies der Fall, so ist die Vereinbarung nichtig, mit der Folge, dass der Mietvertrag zu dem Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam bleibt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der Mieten, die für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bei bestehenden Mietverhältnissen tatsächlich  und üblicherweise in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert wurde.

Die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Mieter zurückzuerstatten.

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